집값연구소가 쓴 책
점에서 면으로 — 실거래가로 시세를 읽는 법정우현 지음 · 국토부 실거래가로 시세를 읽는 실전 안내서부크크에서 보기 →집값연구소 · 2026.11.07 · 국토교통부 공공데이터 기반 자동 집계
국토교통부가 10월29일 내놓은 수도권 신규택지 공급계획에 맞춰 경기도 토지거래허가구역의 89%를 걷어냈다. 같은 주 서울 아파트값은 91주째 올랐다는 집계가 나왔는데 상승폭은 둔화됐고, 올해 누적 전세가격 상승률이 매매를 넘어섰다는 보도도 겹쳤다. 규제는 경기 외곽에서 풀리고 서울은 매매 대신 전세가 뛰는 모양새를, 실거래 데이터로 짚어봤다.
국토교통부는 10월29일 발표한 수도권 신규택지 공급계획에 맞춰 경기도 내 토지거래허가구역을 조정했다. 경기도가 그동안 신규 택지와 무관한 지역은 신속히 해제해달라고 건의해온 데 따른 조치로, 324.03㎢(지정 면적의 89%)가 11월3일부로 풀렸고 김포·구리·하남·의정부 4개 시 39.33㎢만 2029년11월2일까지 허가구역으로 남았다.
규제가 남은 쪽이 거래는 더 적을 거라 짐작하기 쉽지만, 최근 7일 거래량을 보면 의정부시가 63건으로 수도권·인천권에서 거래가 많은 지역 중 하나다. 허가구역 조정과 직접 관련 없는 평택시(78건)·남양주시(68건)·시흥시(58건)·수원 권선구(57건), 인천 부평구(61건)도 비슷하거나 더 많은 거래량을 보여 허가구역 유지 여부만으로 거래 활발도를 가르기는 어렵다.
위 조정은 토지 거래에 적용되는 허가구역 얘기고, 아파트 매매에 적용되는 허가구역은 별도 트랙으로 움직인다. 경기도는 오는 12월31일 지정 기간이 끝나는 광명·과천 등 12개 지역의 아파트 허가구역을 연장할지 시군 의견을 모으는 중이다.
과천시는 최근 30일 거래가 10건뿐이지만 평균 20억3300만원, 최고 25억5000만원으로 수도권 30일 평균가 상위 3위에 올라 있다. 거래가 많지 않아도 가격대는 서초·강남 다음으로 높게 유지되고 있는 셈이라, 허가구역 연장·해제 논의의 결과가 가격에 어떤 영향을 줄지는 거래량만으로는 아직 가늠하기 어렵다.
보도에 따르면 11월 첫째 주 서울 아파트값은 0.07% 올라 91주 연속 상승을 이어갔지만 상승폭은 전주(0.09%)보다 줄었다. 올해 1~10월 서울 전세가격지수 누적 상승률(8.91%)이 매매가격지수(8.73%)를 넘어섰다는 점도 눈에 띈다. 대출 규제에 실거주 의무, 갭투자 차단까지 겹치면서 전세 매물이 줄고 매매 대신 전세로 수요가 옮겨간 결과라는 분석이다.
고가권 흐름은 그대로다. 최근 30일 최고가 상위 10건 중 8건이 강남구 압구정동 현대아파트 시리즈(최고 93억원)였고, 나머지 2건은 서초구 반포동 래미안원베일리(78억원)·반포써밋(60억원)이었다. 같은 기간 30일 평균가로도 강남구(83건·평균 30억5263만원)·서초구(57건·평균 23억1878만원)가 1·2위를 지켰고, 거래 건수로는 송파구(128건)·성남 분당구(141건)가 가장 많았다. 다만 이 구간은 대출한도 구분의 영향을 상대적으로 덜 받는, 현금 비중이 큰 시장이라 전세로 밀려나는 실수요층의 사정과는 결이 다르다.
실거주를 고민하는 수요자라면 지금은 매매가보다 전세가가 더 빠르게 오르고 있다는 점을 셈에 넣어야 한다. 전세를 끼고 더 기다리는 선택이 꼭 더 유리하다고 단정할 수는 없는 국면이다.