1기 신도시 속도차, 분당은 상위권 일산은 안 보였다

홍지선 국토교통부 장관이 10월 21일 경기 고양 일산신도시의 1기 신도시 재건축 현장을 찾았다. 그가 던진 말은 "시민들이 체감할 수 있는 가시적인 진전이 필요한 시점"이었다. 앞서 7일 국정감사에서도 그는 재개발·재건축 등 도심 공급사업의 지연 요인을 풀고, 속도를 내는 사업장에는 인센티브를 주겠다고 밝힌 바 있다. 분당·일산·평촌·산본·중동, 같은 해 선도지구로 지정된 1기 신도시들이 지금 서로 다른 속도로 가고 있다는 뜻이다.

장관이 굳이 일산을 찾은 이유

언론 보도를 종합하면 1기 신도시 재건축은 분당·평촌·산본이 특별정비구역 지정 등 절차를 앞서 밟아가는 반면, 일산과 중동은 계획 단계에 머물러 있다는 평가가 계속 나왔다. 일산은 특별정비구역 지정조차 아직이고 기준용적률이 300%대에 그쳐 사업성 문제가 발목을 잡는다는 지적이 많았고, 국토부 관계자도 1기 신도시 5곳 중 일산이 가장 더딘 곳이라고 언급한 적이 있다. 장관의 현장 방문도 이 격차를 염두에 둔 행보로 읽힌다.

데이터로 보면, 분당만 상위권에 있다

집갑연구소가 집계한 최근 30일 평균 거래가 기준 수도권 상위 10개 지역 가운데 1기 신도시는 성남시 분당구 하나뿐이다. 분당구는 거래 99건, 평균 16.7억원(최고 42억원)으로 10위 안에 들었는데, 거래 건수만 보면 이 명단에서 가장 많았다. 강남구(60건)나 송파구(76건)보다도 많은 숫자다. 반면 고양시는 같은 상위 10개 평균가 명단에도, 최근 7일 거래량 상위 14곳 명단에도 이름을 올리지 못했다. 거래가 없었다는 뜻은 아니지만, 적어도 이번 집계 기준으로는 두 지역이 눈에 띄는 정도가 뚜렷이 갈린다.

실수요자가 챙겨볼 것

1기 신도시를 하나로 묶어 생각하면 판단을 그르치기 쉽다. 같은 '선도지구'라도 분당처럼 특별정비구역 지정과 주민 조직 구성이 앞서 나간 곳과, 아직 사업성 문제로 계획 단계에 머문 곳은 이주·착공 시점이 몇 년씩 벌어질 수 있다. 분당처럼 이미 거래가 활발한 지역에 들어가려는 수요자는 가격에 재건축 기대감이 얼마나 얹혀 있는지를, 속도가 더딘 지역을 보는 수요자는 장관이 직접 챙기러 올 정도로 지연이 쟁점이 된 이유를 먼저 따져볼 필요가 있다.

유의할 점 이번 비교는 30일 평균가·7일 거래량 상위 10~14곳이라는 좁은 표본에 근거한다. 고양시가 명단에 없다는 것은 상위권 밖이라는 의미일 뿐 거래 자체가 없었다는 뜻은 아니며, 평균가에는 평형·연식이 섞여 있어 단지별 재건축 진행 단계와 단순 비교하기는 어렵다. 1기 신도시별 실제 사업 단계는 각 조합·지자체 공지로 따로 확인하는 편이 정확하다.