집값연구소가 쓴 책
점에서 면으로 — 실거래가로 시세를 읽는 법정우현 지음 · 국토부 실거래가로 시세를 읽는 실전 안내서부크크에서 보기 →집값연구소 · 2026.10.20 · 국토교통부 공공데이터 기반 자동 집계
요즘 수도권 부동산을 흔드는 건 새 대책이 아니라 ‘아직 정하지 않았다’는 상태 그 자체다. 국토교통부는 추가 대출규제는 없다고 선을 그었고, 서울 전역과 경기 12개 지역을 묶은 토지거래허가구역 연장 여부도 연말 시장 상황을 지켜본 뒤 결정하겠다며 미뤄뒀다. 같은 주 KB부동산 매수우위지수는 서울 기준 6개월 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 정책은 멈춰 있는데 심리는 먼저 꺾인 셈이다. 우리 실거래 데이터로 그 틈을 들여다봤다.
국토교통부는 이달 중순 추가 대출규제는 없다고 확인하면서, 토지거래허가구역 연장 여부는 연말까지 시장 상황을 지켜본 뒤 정하겠다는 입장을 밝혔다. 서울 25개 자치구 전역과 경기 과천·광명·의왕·하남, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지 등 12개 지역의 토허구 지정기간이 모두 2026년 12월31일로 걸려 있어 올해 말이 실질적인 분수령이다. 경기도 추미애 지사는 19일 국회 국토교통위원회 국정감사에서 투기 억제가 목적이라면 정책 효과에 따라 빠른 해제가 필요하다는 의견을 정부에 전달하고 있다고 밝혔다. 더 조이지는 않겠다는 쪽과, 지금 있는 규제도 풀어달라는 쪽이 같은 시점에 겹친 셈이다.
그런데 KB부동산 기준 10월12일 서울 매수우위지수는 69.5로 전주보다 3.8포인트 내렸다. 서울이 60대로 떨어진 건 지난 4월 둘째 주 이후 6개월 만이고, 강남11개구는 61.7로 약 7개월 만에 최저치다. 규제가 그대로인 구간에서 매수 심리가 먼저 식은 흐름이다.
우리 실거래 데이터의 최근 30일 평균가 상위를 보면 얘기가 조금 다르다. 용산구는 10건 거래에 평균 60.06억원, 최고가는 10월1일 거래된 273.94㎡가 262억원, 10월3일 206.9㎡가 143억원이다. 강남구는 54건 평균 30.16억원, 최고가는 9월23일 182.95㎡ 100억원을 포함해 10월8일·10월14일에도 93억원·88억원대 거래가 이어졌다. 서초구는 34건 평균 28.43억원, 9월21일 116.95㎡가 94억원에 거래됐다. 매수우위지수가 가라앉은 10월 둘째 주에도 이 세 구의 거래는 멈추지 않았다.
반대로 토허구 연장이 쟁점인 지역의 거래는 얇다. 경기 과천시는 최근 30일 7건, 평균 22.27억원에 그쳤다. 가격이 낮아서가 아니라 거래 자체가 드물다는 뜻이다. 토허구는 가격을 직접 누르는 장치가 아니라 매물이 나오는 속도를 늦추는 장치라는 걸 숫자가 보여준다.
최근 7일 거래량 상위를 수도권만 추려보면 그림이 또 달라진다. 경기 남양주시 77건(평균 4.89억원), 인천 부평구 76건(평균 4.13억원), 경기 평택시 75건(평균 3.72억원), 경기 시흥시 69건(평균 4.40억원), 경기 안산시 단원구 62건(평균 3.54억원)이 가장 많이 거래됐다. 전부 3억원대에서 5억원 안쪽, 토허구나 대출 상한 논의와는 거리가 먼 동네다.
정책 저울질은 상급지와 토허구 지역을 겨냥하고 있지만, 실제로 거래가 도는 곳은 그 바깥이다. 지금 실거주 목적으로 움직이는 사람이라면 '토허구 해제나 대출 완화를 기다리며 상급지 진입 시점을 노리는 셈'과 '지금 거래가 실제로 도는 중저가 외곽 매물을 보는 셈'은 전혀 다른 시간표라는 걸 구분해 둘 필요가 있다. 연말 전까지는 상급지 쪽 매물 비교 자체가 쉽지 않을 수 있다.
top-deals 최고가 데이터는 최근 30일 중 상위 10건만 뽑은 값이라 극단치 위주다. hot-regions 7일 거래량 TOP14에는 지방 단지도 섞여 있어 이번 글에서는 수도권(경기·인천) 지역만 추려 인용했다. 매수우위지수는 공인중개사 설문 기반 심리지표로, 실거래 건수·가격과 바로 등호로 놓고 비교하기는 어렵다. 7일·30일 표본 모두 크지 않아 다음 집계에서 순위가 바뀔 수 있다.