하남 풀고 서울 도로 묶은 10월, 거래는 외곽에서

10월 둘째 주, 수도권의 토지 규제 지도가 양쪽에서 동시에 움직였다. 경기도는 하남시 기업이전부지 일원 16.6㎢를 토지거래허가구역에서 풀었고, 서울시는 거꾸로 전역의 '도로'를 새 허가구역으로 묶었다. 같은 시기 서울 안에서는 낡은 빌라촌의 용적률을 올려주는 완화책도 겹쳐 돌아갔다. 조이고 푸는 손길이 한 달 안에 같이 움직인 셈인데, 실제 거래는 어디서 반응했는지 데이터로 짚어본다.

풀리는 경기, 죄는 서울 도로

경기도는 지난 6일 도시계획위원회 심의를 거쳐 하남시 광암동·초이동·상산곡동 일원 기업이전부지 관련 16.6㎢를 토지거래허가구역에서 해제한다고 10일 공고했다. 허가 없이 거래가 가능해지고, 기존에 사뒀던 땅의 이용 의무도 사라진다.

같은 시기 서울시는 정반대 방향으로 움직였다. 지난 7일 제16차 도시계획위원회에서 서울 전역의 지목이 '도로'인 토지를 새 토지거래허가구역으로 지정했고, 17일부터 1년간 효력이 생겼다. 도로를 낀 땅을 사들여 투기성 개발에 쓰는 거래를 막겠다는 취지다. 서대문구 북가좌동, 은평구 불광동, 성동구 용답동 등 신속통합기획 구역 3곳의 허가구역 경계도 함께 조정됐다. 여기에 서울시는 지은 지 오래된 빌라촌의 용적률을 최대 300%까지 올려주는 소규모재건축 완화책도 올해 들어 밀어붙이고 있다. 한쪽은 풀고 한쪽은 죄는 두 결정이 같은 달에 겹친 셈이다.

숫자로 보면 — 거래는 외곽, 가격은 도심

최근 7일 거래량 상위 지역을 보면 수도권에서는 경기 화성시가 60건(평균 3.7억원, 최고 9.5억원)으로 전국에서도 두 번째로 많이 거래됐고, 경기 남양주시가 53건(평균 5.0억원, 최고 12.1억원), 경기 파주시가 47건(평균 3.6억원, 최고 7.35억원)으로 뒤를 이었다. 서울 안에서는 강북구가 47건(평균 4.5억원, 최고 11.2억원)으로 이번 TOP14 가운데 유일하게 이름을 올렸는데, 노후 주거지가 많은 지역이라 빌라 용적률 완화 논의와 맞물려 지켜볼 만하다.

반면 30일 평균가 상위는 여전히 고가 지역의 독무대다. 용산구가 13건 평균 52.3억원(최고 262억원)으로 1위, 강남구가 61건 평균 30.3억원(최고 100억원)으로 2위, 서초구가 37건 평균 29.2억원으로 3위를 지켰다. 같은 기간 30일 최고가 TOP10의 1·2위도 용산구 단지로, 273.94㎡가 262억원(10월 1일), 206.90㎡가 143억원(10월 3일)에 거래됐다. 허가구역이 풀리거나 새로 묶이는 변화가 외곽의 거래량을 흔들어도, 가격의 꼭대기는 그대로 용산·강남·서초에 머물러 있는 셈이다.

독자가 알아둘 점

실수요자가 눈여겨볼 대목은 두 가지다. 하남 해제지는 애초 기업이전부지로 묶였던 산업용 성격의 땅이라 주거용 매수 판단과는 결이 다르다는 점을 먼저 구분해야 한다. 서울 빌라촌의 용적률 완화는 재건축 기대를 자극할 수 있지만 조합 설립과 사업 인가까지는 시간이 걸리는 절차라, 지금 거래량이 늘었다고 바로 가격에 반영됐다고 보기는 어렵다. 지금 데이터가 보여주는 건 '외곽은 거래가 늘고 도심 꼭대기 가격은 그대로'라는 단순한 그림이지, 완화책의 성패를 가리는 신호는 아니다.

유의할 점: 7일 거래량 데이터는 표본이 작아 한 주의 변동성에 민감하고, 하남시는 이번 집계 구간에 따로 잡히지 않아 해제 효과를 직접 비교하기는 어려웠다. 30일 최고가 TOP10에는 수도권과 무관한 지방 단지가 섞여 있어 본문에서는 서울·경기 거래만 추려 다뤘다. 평균가·최고가는 개별 단지의 특수성에 좌우될 수 있어 지역 전체 시세로 확대 해석하지 않는 게 안전하다.