15억 넘자 거래 늘었다, 구간 대출이 가른 수도권

10·15 대책이 돌을 맞은 지 한 달, 이번엔 다른 결의 숫자가 눈에 띈다. 헤럴드경제가 짚은 올해 7~8월 서울 15억원 초과~25억원 이하 아파트 거래는 1391건으로, 지난해 같은 기간(1098건)보다 26.7% 늘었다. 가격 구간별로 쪼갠 대출 한도가 오히려 15억원을 살짝 넘기는 자리를 대출 활용에 유리한 지점으로 만들었다는 분석이다. 같은 시기 머니투데이는 반대편을 짚었다. 대출이 묶인 실수요자가 소형·저가 주택으로 밀리는 동안, 현금을 쥔 쪽은 큰 집을 그대로 사들이고 있다는 '규제의 역설'이다.

15억을 살짝 넘긴 자리, 동작구가 보여준다

정부가 10·15 대책에서 그은 선은 단순하다. 15억원 이하는 6억원까지, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원까지, 25억원을 넘으면 2억원까지만 주택담보대출을 내준다. 헤럴드경제는 이 구간에서 동작·영등포 등 한강벨트 자치구의 거래가 늘었다고 짚었는데, 우리 데이터에서도 동작구가 눈에 띈다. 최근 30일 평균가 상위 10곳에 올라 있는 동작구는 49건 거래의 평균가가 14억7634만원, 최고가는 24억3000만원이다. 딱 15억~25억원 구간에 걸쳐 있는 숫자다. 구간을 통째로 넘어서는 용산구(13건·평균 52억3153만원)나 강남구(75건·평균 29억4501만원)와 달리, 동작구는 그 경계선 바로 위에서 거래가 쌓이는 모양새다.

꼭대기는 그대로, 바닥만 들썩였다

머니투데이가 짚은 역설은 반대편에서 벌어진다. 최근 30일 최고가 TOP10을 보면 여전히 전용면적 150㎡를 훌쩍 넘는 대형 평형이 상위를 지키고 있다. 용산구 한남동 273.94㎡가 262억원, 같은 동네 206.90㎡가 143억원에 거래됐고, 강남구 압구정동에서도 182.95㎡가 100억원, 183.41㎡가 93억원에 팔렸다. 서초구 반포동 116.95㎡도 94억원이었다. 구간별 대출 한도가 중간층의 자금 계획을 촘촘히 가르는 사이, 애초에 대출 의존도가 낮은 최상급지 대형 거래는 별개의 흐름으로 움직이고 있다는 뜻이다. 헤럴드경제는 15억~25억원 구간 거래의 절반가량도 대출 없이 이뤄졌다고 짚었는데, 이 구간 역시 현금 여력이 받쳐주는 수요가 섞여 있다고 보는 편이 맞다.

실수요자 입장에서 눈여겨볼 지점은 이거다. 15억원을 아주 조금 넘기는 선택이 생각보다 불리하지 않을 수 있다는 것, 반대로 25억원 선을 넘나드는 갈아타기라면 대출 의존도가 뚝 떨어진다는 걸 미리 계산에 넣어야 한다는 것이다.

유의할 점: 동작구 수치는 최근 30일 49건을 집계한 평균·최고가로, 특정 단지 몇 건이 수치를 끌어올렸을 가능성을 배제할 수 없다. 머니투데이가 보도한 전용면적별(40㎡ 미만·85㎡ 초과) 증감률은 우리 데이터에 평형별 집계가 없어 직접 확인하지 못했다. 대출 없이 이뤄진 거래 비중 역시 우리 쪽에서 검증한 수치가 아니라 해당 보도를 인용한 것임을 밝힌다.