10·15 대책 1년, 전세는 줄고 외곽은 북적였다

작년 이맘때 나온 규제가 꼭 1년을 채웠다. 서울 전역과 경기 12곳을 묶은 10·15 대책이다. 집값을 누르겠다고 나온 대책인데, 1년이 지난 지금 숫자는 그 의도대로만 움직이지 않았다. 최근 나온 1주년 결산 보도를 우리 실거래 데이터로 짚어봤다.

집은 더 올랐고, 전셋값도 따라 올랐다

작년 10월 15일 정부는 서울 25개 구 전체와 과천·광명시, 성남 분당구·수정구·중원구, 수원 영통구·장안구·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕시, 하남시 등 경기 12곳을 규제지역·토지거래허가구역으로 묶었다. 이 구역에서 집을 사면 2년 실거주 요건이 붙고, 시세 15억~25억원 주택은 주택담보대출 한도가 6억원에서 4억원으로, 25억원 초과는 2억원으로 줄었다.

그로부터 1년, 언론 보도에 따르면 10월 첫째주 서울 아파트값은 대책 발표 직전인 작년 10월 셋째주보다 10.41% 올랐고 전셋값도 9.96% 뛰었다. 더 눈에 띄는 쪽은 임대 매물이다. 경기도 월세 매물은 1만4302건에서 7745건으로 거의 반토막났다는 집계도 함께 나왔다. 실거주 요건으로 갭투자를 막으려 한 사이, 전·월세로 수도권에 들어가려는 사람이 디딜 자리는 오히려 줄어든 셈이다.

규제 비켜간 외곽, 거래는 그쪽으로 몰렸다

이번 결산에서 함께 거론된 키워드가 '풍선효과'다. 규제지역을 피해 상대적으로 진입장벽이 낮은 외곽으로 수요가 번졌다는 얘기인데, 우리 데이터에서도 비슷한 모양이 보인다. 최근 7일 거래량을 지역별로 보면 경기 화성시가 111건으로 수도권에서 가장 많았고 평균 거래가는 3억5000만원이다. 남양주시 100건(평균 4억6266만원), 안성시 88건(평균 3억9539만원), 인천 부평구 82건(평균 4억765만원), 파주시 77건(평균 4억81만원)이 뒤를 이었다. 다섯 곳 모두 거래량은 많고 평균가는 4억원 안팎으로, 규제지역의 높아진 대출 문턱과 실거주 요건을 피해 상대적으로 부담이 덜한 곳으로 거래가 쏠린 그림과 겹친다.

압구정·반포는 그대로, 강남 밖 고가지역도 늘었다

반면 최상급지 거래 자체가 꺾인 건 아니다. 최근 30일 평균 거래가를 보면 강남구가 30억6968만원으로 수도권 1위, 용산구 25억1440만원, 과천시 22억8100만원, 서초구 22억1649만원 순이다. 눈에 띄는 건 성동구(19억7377만원)·성남 분당구(16억5333만원)·송파구(16억2455만원)·마포구(15억4871만원)·동작구(14억9590만원)·광진구(14억3045만원)까지 강남3구 바깥 지역이 평균가 상위 10위 안에 여럿 올라 있다는 점이다. 같은 결산 보도에서 "강남보다 강북이 더 올랐다"는 분석이 나온 것과 결이 비슷하다. 최근 30일 최고가 상위 10건도 전부 강남구 압구정동과 서초구 반포동 거래로, 압구정동 매물이 100억원(182.95㎡)과 93억원(183.41㎡)에, 반포동 매물이 94억원(116.95㎡)과 85억원(222.76㎡)에 손바뀜됐다. 토지거래허가구역 2년 실거주 요건이 걸린 자리에서도 신고가 행렬은 끊기지 않은 셈이다.

실수요자 입장에서 보면 방향이 갈린다. 당장 전셋값·월세 매물이 함께 줄어든 지금은 임차로 수도권에 들어가려는 계획이라면 고를 수 있는 매물 자체가 적어졌다는 뜻이고, 매수를 저울질한다면 규제 1년이 지나도 핵심지 가격은 눌리지 않았고 대신 거래량만 외곽으로 번졌다는 점을 함께 봐야 한다.

유의할 점

최근 7일 거래량 상위 14곳에는 김해·아산·청주 상당구처럼 수도권과 무관한 지역도 섞여 있어, 본문에서는 경기·인천 소재지만 추려 인용했다. 30일 최고가 상위 10건은 압구정·반포 두 동네 거래로 쏠려 있어 수도권 전체 분포를 대표하지는 않는다. 평균 거래가도 과천시처럼 거래 건수가 5건 안팎으로 적은 지역은 특정 단지 거래 한두 건에 좌우될 수 있어 단순 비교에는 주의가 필요하다. 데이터는 국토교통부 실거래가 신고 기준으로 10월 13일 거래까지 반영됐다.