집값연구소가 쓴 책
점에서 면으로 — 실거래가로 시세를 읽는 법정우현 지음 · 국토부 실거래가로 시세를 읽는 실전 안내서부크크에서 보기 →집값연구소 · 2026.10.11 · 국토교통부 공공데이터 기반 자동 집계
서울 아파트값이 10월 첫째주까지 87주 연속 올랐다. 관련 통계 집계 이래 가장 긴 상승 기록이라는데, 같은 주간에 강남3구와 용산은 2주째 나란히 떨어졌다. 상승폭을 키운 건 외곽과 경기 남부였고, 정작 고가주택이 몰린 곳은 지수상 방향이 반대였던 셈이다. 서울시가 이달 초 도로 부지에까지 토지거래허가구역을 새로 묶는 등 규제는 여전히 촘촘해지는 흐름 속에서, 이 '2주 하락'이 실거래로도 확인되는지 짚어봤다.
언론 보도에 따르면 지난 8일 발표된 한국부동산원 통계에서 10월 첫째주(5일 기준) 서울 아파트 매매가는 전주 대비 0.12% 올라 87주 연속 상승을 이어갔다. 다만 강남·서초·송파와 용산은 2주 연속 나란히 하락했고, 상승폭을 키운 건 서울 외곽과 경기 남부였다. 고가주택이 몰린 지역에서 지수가 꺾였다는 신호다.
그런데 최근 30일 최고가 거래 TOP10을 보면 얘기가 다르다. 10건 전부가 강남구 압구정동과 서초구 반포동, 영등포구 여의도동에서 나왔다. 압구정동 현대12차(182.95㎡)가 9월23일 100억원에, 현대9차(152.28㎡)가 같은 날 75억원에 거래됐다. 반포동에서는 9월21일 116.95㎡가 94억원, 9월18일 222.76㎡가 85억원, 9월29일 198.04㎡가 75억원에 손바뀜했고, 같은 단지의 84.93㎡도 9월21일 49억5000만원에 거래됐다. 한 단지 안에서도 평형에 따라 수십억원 차이가 나는 중이었다.
같은 30일 집계에서 용산구는 8건 거래로 평균 20억5000만원, 최고 31억5000만원을 기록했다. 강남구(66건·평균 27억1000만원·최고 100억원)나 서초구(64건·평균 23억1000만원·최고 94억원)처럼 표본이 쌓인 지역과 같은 잣대로 '하락 전환'을 읽기는 조심스럽다. 거래가 3건뿐인 과천시(평균 22억6000만원·최고 27억3000만원)도 마찬가지다. 지수가 가리키는 2주 하락이 추세인지 소수 거래의 변동인지는 다음 달 거래가 더 쌓여야 분명해질 문제다.
최근 7일 거래량에서는 수도권 외곽이 눈에 띈다. 남양주시(36건·평균 4억9000만원·최고 13억1000만원), 수원 권선구(36건·평균 4억9000만원·최고 9억3000만원), 파주시(35건·평균 3억9000만원·최고 7억9000만원), 시흥시(35건·평균 4억2000만원·최고 7억2000만원), 인천 부평구(31건·평균 4억2000만원·최고 7억원), 부천시(43건·평균 2억4000만원·최고 6억4000만원) 순으로 거래가 몰렸다. 가격대는 강남·서초의 10분의 1 안팎이지만, 숫자로는 서울 상급지보다 자주 손바뀜하는 중이다.
이런 가운데 서울시는 지난 7일 도시계획위원회를 열어 서울 전역의 '도로' 지목 토지를 토지거래허가구역으로 새로 지정했다. 도로를 낀 땅을 쪼개 파는 방식의 투기를 막겠다는 취지로, 17일부터 1년간 적용된다. 지수가 꺾였다는 지역에서도 규제는 오히려 촘촘해지고 있는 셈이다. 실거주를 염두에 둔 수요자라면 '강남3구 하락 전환'이라는 지수 한 줄보다, 관심 있는 단지의 최근 거래가 실제로 낮아졌는지를 직접 확인하는 편이 낫다. 지수는 지역 평균일 뿐, 반포·압구정처럼 거래가 몰린 곳에서는 신축 대형 평형 한두 건이 평균을 끌어올리기도, 거꾸로 지수를 흔들기도 한다.
위 수치는 국토교통부 실거래가 신고분을 집계한 것으로, 신고 지연이나 정정으로 최근 며칠치는 뒤늦게 반영될 수 있다. 용산구·과천시처럼 거래량이 한 자릿수~십 단위인 지역은 평균가가 한두 건의 거래에 크게 흔들리므로 추세로 단정하기 어렵다. 또한 최고가 TOP10은 상위 극소수 거래에 쏠린 수치일 뿐, 해당 지역 전체의 시세를 대표하지는 않는다.