집값연구소가 쓴 책
점에서 면으로 — 실거래가로 시세를 읽는 법정우현 지음 · 국토부 실거래가로 시세를 읽는 실전 안내서부크크에서 보기 →집값연구소 · 2026.10.04 · 국토교통부 공공데이터 기반 자동 집계
가을 이사철을 맞아 서울 전셋값이 다시 들썩인다는 소식이 나온 바로 그 주, 정작 전세가 가장 비싼 강남3구는 거꾸로 가고 있었다. 강남구와 서초구 전세가 3주 연속 떨어졌다는 소식과, 10월 서울 입주가 올해 최대 규모라는 소식이 겹친 지금, 우리 실거래 데이터로 매매 시장을 들여다보면 이야기가 또 달라진다.
부동산 업계가 집계한 주간 시세 자료에 따르면 9월 셋째 주 서울 전셋값은 0.19% 올라 4주 만에 상승 전환했다. 그런데 같은 주 강남구는 압구정·대치동을 중심으로 0.42% 떨어졌고, 서초구도 반포·잠원동 중심으로 0.37% 내려 3주 연속 하락세를 이어갔다. 서울 전체는 오르는데 가장 비싼 동네만 주춤한 모양새다. 이 조정의 배경으로 꼽히는 것 중 하나가 입주 물량이다. 다음 달 서울에서 올해 월간 기준 가장 많은 5703가구가 입주하는데, 그중 절반에 가까운 2451가구가 은평구 대조동 한 단지에 몰려 있고 강남구 도곡동에서도 308가구가 입주를 앞두고 있다.
전세가 꺾였다는 서초구를 우리 최근 30일 최고가 데이터로 보면 분위기가 다르다. 9월 21일 반포동에서 94억원(116.95㎡, 21층)짜리 거래가 신고됐고, 9월 29일에도 같은 동에서 75억원(198.04㎡, 6층)짜리가 찍혔다. 전세가 조정에 들어갔다는 바로 그 시기에 오히려 매매 최고가 기록이 새로 쓰인 셈이다. 압구정동에서도 23일 75억원(152.28㎡), 대치동에서도 60억원(145.83㎡) 거래가 잡혔다.
거래량과 가격 수준도 여전히 상위권이다. 최근 30일 평균 거래가를 지역별로 보면 강남구가 26.7억원대로 수도권 1위, 서초구는 거래 77건으로 거래량 2위에 평균 23.8억원대를 기록했다. 둘 다 입주 물량이 상대적으로 작은 지역인데, 가격 지표에서는 오히려 최상위권이다.
흥미로운 건 입주가 몰린 지역과 가격을 끌어올리는 지역이 서로 다르다는 점이다. 5703가구 중 가장 큰 비중을 차지한 은평구는 우리 최근 30일 평균가·최고가 데이터 어디에도 이름이 없다. 반면 입주 물량이 상대적으로 적은 강남·서초는 평균가·최고가 양쪽에서 모두 상위권을 지켰다. 전세 지표가 보여주는 '수급 조정'과 매매 실거래가 보여주는 '가격 고착'이 같은 동네 안에서도 서로 다른 층위로 움직이고 있다는 뜻이다. 실수요자라면 전세가 하락세라는 뉴스만 보고 그 동네 매매가도 함께 눌릴 거라 단정하기보다는, 전세와 매매 흐름을 따로 떼어 확인하는 편이 안전하다.
유의할 점: 용산구(12건)·과천시(6건)처럼 표본이 적은 지역은 한두 건의 고가 거래가 평균을 크게 흔들 수 있다. 국토교통부 실거래가는 계약 후 신고까지 시차가 있어 최근 며칠 치 숫자는 추후 조정될 수 있고, 민간 집계 전세 시세와 국토부 매매 실거래 데이터는 집계 방식과 대상이 달라 같은 주차라도 체감 시점이 다를 수 있다.