종부세 45억 기준선, 강남·서초 최고가는 이미 넘었다

정부가 8월 초 내놓은 2026년 세제개편안에서 가장 눈에 걸리는 대목은 '초고가 주택'이라는 새 경계선이다. 시세 45억원(공시가격 약 28억원) 안팎을 넘는 1주택자는 2027년부터 종합부동산세율이 1.3%에서 1.5%로, 2028년엔 2.0%까지 오른다. 언론은 이 조치가 오히려 '한강벨트'로 수요를 더 몰릴 수 있다는 우려를 내놨다. 그 45억선을 우리가 집계한 실거래 데이터에 대보면, 지금 수도권에서 팔리는 최상급 매물들이 이미 그 위에서 움직이고 있다는 게 보인다.

최근 30일 최고가 TOP10, 전부 45억 위

국토교통부 실거래가를 기준으로 집계한 최근 30일 최고가 상위 10건을 보면, 가장 낮은 값도 49억2000만원(강남구, 전용126.46㎡, 8층)이고 가장 높은 값은 85억원(서초구, 전용222.76㎡, 18층)이다. 지역별로는 서초구 5건(50억~85억), 강남구 4건(49.2억~60억), 용산구 1건(49억3000만원, 전용166.98㎡)으로 나뉜다. 10건 모두가 세제개편안이 그은 45억선 위에 있다. 초고가 종부세가 겨눈 가격대에서 지금 실제로 거래가 일어나는 곳은 서울 세 개 구뿐이라는 뜻이다.

그런데 '동네 평균'은 아직 그 아래다

같은 30일 구간, 이번엔 최고가가 아니라 지역 평균가를 보면 얘기가 조금 달라진다.

수도권에서 손꼽히는 고가 지역들인데도 평균은 45억선에 한참 못 미친다. 초고가 종부세는 '강남·서초·용산에 산다'는 사실만으로 걸리는 게 아니라, 그 안에서도 극히 일부 대형·상급지 매물에만 해당한다는 얘기다. 매수를 고민하는 실수요자라면 동이나 단지 이름보다, 지금 보고 있는 그 매물의 개별 시세가 45억선 위인지 아래인지를 따로 확인하는 쪽이 세금 계산에서 더 요긴하다.

여기에 변수가 하나 더 있다. 국토교통부는 수도권 신규 공공택지 7만3000가구의 입지를 '이르면 9월 말, 늦어도 10월 초'에 발표하겠다고 예고했는데, 이 기사가 나가는 오늘이 바로 그 예고 시한의 마지막 날이다. 공급 입지가 어디로 정해지느냐에 따라 지금의 가격 지형에도 변수가 생길 수 있지만, 아직 확정된 내용은 없다.

유의할 점

이 기사에서 다룬 최고가·평균가는 국토교통부 실거래가 신고 기준 최근 30일, 상위 10건·거래량 상위 지역으로 한정한 표본이다. 계약 해제나 정정 신고가 뒤늦게 반영되면 순위와 평균이 달라질 수 있다. 세제개편안의 '시세 45억원' 기준은 국토부 실거래가와는 별도로 산정되는 시세·공시가격을 따르기 때문에 실거래가와 정확히 일치하지 않을 수 있고, 세제개편안 자체도 아직 국회 세법 통과 절차가 남아 있어 시행 시기와 구간이 조정될 가능성이 있다.