토허가 연장에도 빠진 마포·성동, 이미 상위권

서울시가 9월17일 강남3구와 용산구의 토지거래허가구역 지정을 12월31일까지 연장했다. 그런데 마포·성동·광진구는 이번에도 지정 대상에서 빠졌다. 규제선 하나를 사이에 두고 갈린 이 구분이, 실제 거래 가격에서는 얼마나 의미가 있을까.

규제선은 그대로, 왜 마포·성동은 또 빠졌나

서울시는 2025년 2월 강남 일부 지역의 토지거래허가구역을 풀었다가 시장이 곧바로 들썩이자 그해 3월 강남3구와 용산구 전역으로 지정 범위를 다시 넓혔다. 이번 연장은 그 연장선이고, 대상은 아파트 단지 2200여 곳이다. 마포·성동·광진구는 이번에도 제외됐는데, 언론 보도에 따르면 정부가 지정 권한을 가져가기 전 서울시가 규제 변화 폭을 스스로 줄여두려는 것이라는 해석이 나온다.

빠진 두 지역, 가격은 이미 상위권이다

최근 30일 평균가 상위 10개 지역을 보면, 연장된 용산구(19건·평균 33억1394만원·최고 255억원)와 강남구(46건·평균 29억2365만원·최고 97억3000만원), 서초구(67건·평균 19억317만원)는 예상대로 1·2·4위를 지켰다. 그런데 제외된 성동구도 23건·평균 18억6804만원(최고 29억8000만원)으로 5위, 마포구도 40건·평균 16억5915만원(최고 29억4000만원)으로 8위에 이름을 올렸다. 성동구는 서초구 바로 다음, 마포구는 송파구 다음 순위다.

다만 결이 다른 부분도 있다. 같은 30일 최고가 TOP10에는 성동·마포 단지가 한 건도 없다. 상위 10건은 모두 용산 한남동, 강남 개포동, 서초 반포·잠원동에서 나왔다. 반대로 최근 7일 거래량 TOP14에는 용산·강남·서초·성동·마포 다섯 곳 모두 없다. 이 지역들은 건수보다 가격으로 움직이는 시장이다.

실수요자가 볼 것

지정 여부만으로 '규제 안은 비싸고 밖은 만만하다'고 나누기는 어렵다. 성동·마포처럼 규제선 밖이라도 평균 거래가가 서초구에 근접한다면, 실거주 매수자의 자금 계획은 지정 여부보다 동네별 실제 평균가를 기준으로 세우는 편이 안전하다. 지정구역 안이라도 모든 거래가 초고가는 아니어서 단지·평형별 확인은 별도로 필요하다.

유의할 점 이 비교는 최근 30일·7일의 짧은 스냅숏이다. 용산구 19건, 성동구 23건처럼 표본이 적은 지역은 소수의 고가 거래가 평균을 크게 끌어올릴 수 있다. 순위는 구 단위 집계라 같은 구 안에서도 동별 편차가 클 수 있고, 실제 토지거래허가구역 지정은 동·단지 단위라 구 전체를 규제 안팎으로 단순화하는 데는 주의가 필요하다.