DSR 2단계 시행에도, 더 오른 건 경기였다

9월 1일부터 2단계 스트레스 DSR이 시행되면서 수도권 주택담보대출은 또 한 번 문턱이 높아졌다. 그런데 같은 주 한국부동산원이 내놓은 통계를 보면, 상승폭이 더 커진 쪽은 서울이 아니라 경기였다. 규제는 수도권 전체를 겨냥했는데, 실제 온도차는 서울과 경기 사이에서 갈렸다.

가산금리 1.2%포인트, 수도권만 더 세게

금융위원회에 따르면 9월 1일부터 시행된 2단계 스트레스 DSR은 기본 가산금리를 기존 1.5%의 50% 수준인 0.75%로 올렸는데, 서울·경기·인천 주택담보대출에는 이보다 높은 1.2%포인트가 적용된다. 은행권 신용대출도 잔액 1억원 초과분부터 새로 가산금리 대상에 들어갔다. 당국 설명대로면 변동형·혼합형 대출유형에 따라 한도가 3~9% 줄어드는 구간이 생긴다. 특정 고가주택을 겨냥한 규제가 아니라 수도권 전체의 대출 여력을 눌러놓는 방식이라는 점에서, 앞서 나온 개별 정책들과는 결이 다르다.

그런데 오른 건 경기였다

언론 보도에 따르면 한국부동산원 9월 둘째 주 주간 아파트가격 동향에서 경기는 0.40% 올라 전국 1위, 서울은 0.19%에 그쳤다. 우리 실거래 데이터로 봐도 방향은 비슷하다. 최근 7일 거래량 상위 지역에는 남양주(78건), 화성(74건), 파주(63건), 시흥(57건), 군포(54건), 수원 권선구(52건) 등 경기 지역이 나란히 이름을 올렸고, 서울 자치구는 한 곳도 들지 못했다. 다만 군포(최고가 12억5000만원)나 남양주(최고가 10억9000만원)처럼 상위 한두 건이 억대로 튀는 경우도 있어, 이 지역 거래가 전부 저가 매물인 것은 아니다.

반면 값은 여전히 서울 쪽이다. 최근 30일 평균가 상위 10곳은 용산구(22건·평균 32억595만원), 강남구(35건·평균 30억7731만원), 서초구(37건·평균 23억1151만원), 과천시, 송파구, 성동구, 성남 분당구, 동작구, 마포구, 성남 수정구까지 전부 서울과 서울 인접 고가지로 채워졌다. 같은 기간 최고가 거래 상위 10건도 용산구 한남동 1건(255억원, 전용 273.41㎡)과 용산구 내 다른 단지 1건(49억3000만원), 강남구 압구정동 5건(57억~97억3000만원대), 서초구 반포동 3건(49억~67억원대)으로 채워졌다. 거래량 상위에 오른 경기 지역은 이 목록 어디에도 끼지 못했다.

실수요자가 봐야 할 지점

이번 DSR 강화는 고가주택 매수자보다 대출 의존도가 높은 중저가 실수요자에게 더 크게 걸린다. 남양주·화성·파주처럼 거래량은 늘었지만 평균가가 3억~5억원대에 머무는 지역일수록, 대출한도가 줄면 계약 직전 잔금 계획이 흔들릴 여지가 크다. 반대로 압구정·반포·한남처럼 현금 비중이 높은 매수층이 몰리는 곳은 이번 규제의 체감도가 상대적으로 낮을 수 있다. 지금 경기권에서 매수를 저울질하고 있다면, 계약 전에 바뀐 스트레스 금리 기준으로 대출한도를 다시 계산해보는 편이 안전하다.

유의할 점: 최근 7일 거래량은 신고일 기준 표본이 적어 주 단위로 출렁일 수 있고, 30일 평균가·최고가 역시 거래 건수가 적은 지역은 개별 고가 거래 한두 건에 평균이 크게 흔들린다. 2단계 스트레스 DSR 시행과 9월 둘째 주 집값 상승률의 인과관계는 통계적으로 확정된 것이 아니라 시점이 겹친 정황일 뿐이며, 실제 대출한도 축소가 개별 거래에 미친 영향은 이번 데이터만으로 단정할 수 없다.