종부세 실거주공제 14억, 압구정선 90억에 거래됐다

9월 3일 정부가 2026년 세제개편안을 정기국회에 제출했다. 핵심은 '거주냐 아니냐'로 종합부동산세 공제를 가르는 방식이다. 1세대 1주택자가 그 집에 실제로 거주하면 기본공제를 14억원으로 올리고, 거주하지 않으면 9억원으로 낮춘다. 초고가주택 보유세율도 함께 오른다. 그런데 지난 한 달 수도권 실거래 최고가 상위 10건을 들여다보면, 이 개편안이 정조준한 자리에서 여전히 초고가 거래가 이어지고 있었다.

실거주 14억, 비거주 9억 — 국회로 넘어간 개편안

정부는 지난달 3일 세제개편안을 확정 발표하고, 4~20일 입법예고와 27일 차관회의, 이달 1일 국무회의를 거쳐 3일 정기국회에 제출했다. "집은 사는 것이 아니라 사는 곳"이라는 원칙 아래, 1세대 1주택자가 실거주하면 종부세 기본공제를 14억원으로 올리고 거주하지 않으면 9억원으로 낮추는 게 골자다. 초고가주택에는 보유세율을 더 올리고, 다주택자 양도세 중과는 2027~2028년 한시적으로 완화됐다가 2029년 원상 복귀한다. 아직 국회 심의 전이라 공제금액과 세율, 시행시기는 바뀔 수 있다.

그 초고가 자리, 최근 한 달 거래는 여전했다

개편안이 겨냥한 곳이 어디인지는 실거래 최고가 상위 10건이 그대로 보여준다. 8월27일 용산구 한남동에서 273.41㎡ 매물이 255억원에 손바뀜했고, 8월12일 성동구 성수동1가에서는 217.86㎡가 92억원에 거래됐다. 강남구 압구정동에서는 재건축을 앞둔 노후 단지에서만 4건이 톱10에 들었다 — 8월29일 208.65㎡ 90억원, 8월20일 161.90㎡ 68억5000만원, 8월23일 111.38㎡ 66억5000만원, 8월12일 105.45㎡ 61억원. 서초구 반포동에서도 8월6일 133.91㎡가 90억원, 84.97㎡가 53억9000만원에 거래됐고, 영등포구 여의도동 177.09㎡는 8월6일 54억5000만원이었다.

최근 30일 평균가로 봐도 같은 지역이 상위를 채운다. 용산구가 15건 평균 35억2000만원으로 1위, 강남구 46건 평균 25억8000만원, 서초구 44건 평균 22억8000만원, 과천시 10건 평균 22억7000만원, 송파구 99건 평균 22억원, 성동구 23건 평균 21억5000만원 순이다.

독자가 알아둘 점 — 개편이 겨냥한 층과 실제 거래가 몰리는 층은 다르다

같은 기간 7일 거래량 상위를 보면 수도권 외곽에서는 완전히 다른 가격대가 움직인다. 남양주시 93건 평균 5억4000만원, 부천시 75건 평균 3억3000만원, 시흥시 69건 평균 4억4000만원, 수원시 권선구 60건 평균 5억1000만원, 은평구 58건 평균 6억5000만원, 인천 부평구 52건 평균 4억1000만원, 화성시 49건 평균 3억8000만원, 군포시 49건 평균 4억4000만원이다. 거래 건수 자체는 오히려 이 지역들이 강남·용산보다 많다.

즉 이번 종부세 개편에서 말하는 '초고가주택 보유세 강화'는 3억~6억원대에서 실제 거래를 하는 수도권 다수 실수요자와는 결이 다른 얘기다. 다만 1세대 1주택 실거주자의 기본공제가 14억원으로 올라간다는 대목은, 지금 집을 갈아탈지 계속 보유할지 저울질하는 실수요자에게는 참고할 만한 변화다. 반대로 실거주하지 않는 1주택자나 다주택자라면 세부담이 늘어날 수 있다는 점도 함께 봐야 한다.

유의할 점

이번 30일 데이터는 8월6일~8월29일 체결분 기준이라 9월3일 국회 제출 이후 시장 반응은 아직 반영돼 있지 않다. 세제개편안도 국회 심의 전 단계여서 공제금액·세율·시행시기가 확정된 것이 아니다. 최고가 톱10과 7일 거래량 톱14는 각각 표본이 10건, 14개 지역에 불과해 수도권 시장 전체를 대표하는 수치가 아니라는 점도 감안해야 한다.