강남 3주 연속 하락, 노도강은 아직 안 보인다

한국부동산원이 발표한 8월 넷째주(24일 기준) 주간 아파트값 동향에서 강남구와 서초구가 각각 0.11%, 0.05% 내리며 3주 연속 하락을 이어갔다. 반대로 중랑구(0.56%)와 성북구(0.55%) 등 이른바 '노도강(노원·도봉·강북)·금관구(금천·관악·구로)' 계열 지역은 오름폭을 키웠다. 정부의 세제개편으로 실거주 1주택자 종합부동산세 비과세 기준이 공시가 12억원에서 14억원으로 올라간 대신 비거주자·다주택자 기준은 9억원으로 낮아졌고, 여기에 대출 한도 축소까지 겹치면서 자금이 규제 밖 중저가 지역으로 흘러가는 '풍선효과'가 다시 거론되는 모양새다. 그런데 실제 거래로 찍힌 숫자는 이 서사와 정확히 겹치지 않는다.

거래량이 몰린 곳은 노도강이 아니라 경기 남부였다

최근 7일 거래량 상위 14곳 가운데 수도권 지역만 추려보면 남양주(100건), 부천(83건), 화성(81건), 안산(73건), 시흥(73건), 수원 권선구(65건), 군포(63건), 고양 덕양구(58건) — 8곳이 이름을 올렸다. 평균 거래가도 남양주 5억3370만원, 화성 3억892만원, 안산 3억7785만원 등 대체로 3억~5억원대로, 뉴스가 말하는 '중저가 갈아타기 수요'와 결이 비슷하다. 반면 정작 화제의 중심인 노원·도봉·강북·금천·관악·구로는 이 14곳 명단에도, 30일 평균가 top10에도 없다. 지수는 뛰었지만 신고 기준 거래 건수 상위 집계에는 아직 잡히지 않은 셈이다.

강남은 진짜 꺾였나 — 절대가격은 그대로다

30일 평균가 top10 맨 위는 여전히 강남구다. 60건 평균 27억5465만원, 최고가 82억원. 이어 용산구(23억8038만원), 서초구(23억7428만원), 과천시(23억1500만원), 송파구(22억3640만원), 성동구(20억928만원), 성남 분당구(16억2947만원) 순으로 상위권을 지켰다. 최근 30일 최고가 top10도 성동구 92억원(217.86㎡), 서초구 85억원(129.97㎡), 강남구 82억원(175.92㎡) 등 강남·서초·용산·성동이 그대로 채우고 있다. 주간 시세지수가 3주 내렸다고 해서 실거래로 찍힌 절대가격 서열까지 흔들린 건 아니라는 뜻이다. 지금의 하락은 이탈이라기보다 상승폭 둔화에 가깝고, 풍선효과는 강남을 비우는 쪽이 아니라 경기 남부로 수요가 '분산'되는 쪽에서 먼저 확인된다.

실수요자가 알아둘 점

노도강·금관구 쪽 매수를 저울질하는 실수요자라면, 호가 상승이 실제 거래 건수로 뒷받침되는지는 국토교통부 실거래가 공개(계약 후 최대 30일 시차)를 통해 뒤늦게 확인될 수밖에 없다. 반대로 경기 남부는 이미 거래량으로 온기가 확인된 지역이니, 지수보다 한발 앞서 움직이는 실수요 흐름으로 봐도 무리는 없다. 강남권은 상승폭이 둔화됐을 뿐 절대가격 눌림은 아직 데이터에 나타나지 않았다는 점도 함께 봐야 한다.

유의할 점

• hot-regions 리스트는 시군구 단위 스냅샷이라 노도강·금관구처럼 자치구 내 특정 동(신내·상봉, 정릉·길음 등) 단위의 국지적 급등은 반영되지 않을 수 있다.
• 남양주·부천 등 경기 남부는 원래도 거래 절대건수가 많은 지역이라, 이번 상승분만 따로 떼어 풍선효과로 단정하기는 어렵다.
• 실거래가는 계약 후 최대 30일 내 신고되므로, 8월 넷째주 시세지수와 우리 30일 데이터가 정확히 같은 시점을 가리키는 것은 아니다.