1기 신도시 재건축 늦어지는데, 분당은 16억대 거래됐다

오세훈 서울시장과 정부 사이의 재건축 이주비대출 공방이 이어지는 동안, 정작 1기 신도시 재건축 현장에서는 다른 종류의 지연이 쌓이고 있다. 성남시 분당은 신탁사 교체를 둘러싼 갈등으로, 고양시 일산은 낮은 용적률로 인한 사업성 논란으로 각각 발이 묶인 모양새다. 계획이 늦어지는 사이, 정작 분당의 실거래는 어떻게 흘러갔을까.

신탁사 갈등에 발 묶인 분당, 사업성에 발 묶인 일산

선도지구 대표 사업지로 꼽히는 분당 양지마을 통합재건축은 신탁사 교체를 둘러싼 갈등으로 일정 차질이 불가피해졌다. 주민대표단이 한국토지신탁과의 업무협약을 해지하면서다. 일산신도시는 아직 특별정비구역 지정 단계에도 이르지 못했는데, 낮은 기준 용적률 300%가 사업성을 갉아먹는다는 지적이 나온다. 8월4일부터는 노후계획도시정비특별법에 따라 통합재건축을 추진할 때 단지별로 새로 과반수 동의를 받아야 하는 절차도 더해졌다. 정부가 애초 제시했던 2027년 착공, 2030년 입주 목표와는 점점 멀어지는 분위기다.

그사이 분당은 16억대에서 계속 거래됐다

집값연구소가 집계한 최근 30일 평균가 데이터를 보면, 성남 분당구는 103건의 거래로 평균 16억666만원, 최고 30억원을 기록해 수도권 평균가 상위 10곳 중 7위에 이름을 올렸다. 같은 1기 신도시급 재건축 기대주로 묶이는 과천시(4위·6건·평균 22억3916만원·최고 27억2000만원)와 비교하면 거래 규모 자체가 다르다. 과천은 6건이라는 소수 표본에서 나온 숫자지만, 분당은 100건이 넘는 거래에서 나온 값이라 시세 흐름을 좀 더 안정적으로 보여준다.

반면 같은 기간 최근 30일 최고가 TOP10에는 분당이 단 한 건도 없다. 대신 서울 강남구가 상위 10건 중 6건을 차지했고, 서초구 반포동 아크로리버파크(전용 129.97㎡)가 85억원, 용산구 이촌동 래미안첼리투스(전용 124.02㎡)가 55억9000만원, 성동구 성수동1가의 한 아파트(전용 217.86㎡)가 92억원에 거래되며 신고가권을 지켰다. 이미 재건축이 끝난 지 오래된 서울 핵심지 단지들이 초고가 거래를 이어가는 동안, 아직 사업 초기 단계인 1기 신도시는 최상위권 근처에도 가지 못한 셈이다.

실수요자가 챙겨야 할 점

지금 분당 진입을 고민하는 실수요자라면, 재건축 완료 시점을 전제로 한 프리미엄 기대보다는 실거주 여건을 먼저 따지는 편이 안전하다. 103건이라는 거래량은 시장이 죽지 않았다는 신호이지만, 신탁사 재선정이나 단지별 동의율 재확보 같은 절차가 아직 남아 있어 착공·입주 시점은 여전히 유동적이다. 가격이 먼저 움직이고 사업 속도가 뒤따라오지 못하는 구간에서는, 매수 시점과 실제 입주 가능 시점 사이의 간극을 감안해야 한다.

유의할 점

과천시(6건)와 성남 분당구(103건)는 표본 크기 차이가 크다. top-deals 최고가 TOP10은 최근 30일 상위 10건에 불과해 시장 전체를 대표하지 않는다. 정비사업 진행 상황은 조합·단지별로 달라 분당 전체를 하나로 묶어 해석하기는 어렵고, 실거래가는 계약일 기준으로 신고돼 추후 해제될 수 있다.