분양 심리는 얼어붙었는데, 압구정·성수는 신고가였다

국토교통부가 8월 26일부터 내년 8월 25일까지 수도권 외국인 토지거래허가구역 지정을 1년 연장했다. 같은 시기 주택산업연구원이 내놓은 8월 수도권 아파트 분양전망지수는 88.5로, 한 달 새 14.0포인트 내려앉았다. 겨냥한 대상은 다르지만 방향은 같다 — 수도권으로 흘러드는 돈줄을 죄겠다는 신호다. 그런데 우리 실거래 데이터를 보면, 정작 돈이 몰리는 자리의 온도는 그대로였다.

분양 심리는 왜 꺾였나

주산연 발표에 따르면 수도권 분양전망지수는 7월 102.5에서 8월 88.5로 떨어지며 2년 6개월 만에 다시 기준선(100) 아래로 내려갔다. 서울이 97.3(-17.0p)으로 가장 크게 밀렸고, 경기 87.5(-12.5p), 인천 80.6(-12.5p)도 나란히 하락했다. 언론 보도에 따르면 시중은행 주택담보대출 한도 축소와 세제개편안 발표에 따른 불확실성, 규제지역 추가 지정이 겹치며 사업자들의 기대심리가 위축됐다는 게 주산연의 설명이다. 다만 이 지수는 '앞으로 지을 집'에 대한 사업자 심리이지, 지금 손바뀜이 일어나는 기존 아파트 시장과는 결이 다르다.

그 사이 압구정과 성수는 신고가를 새로 썼다

최근 30일 최고가 거래 상위 10건을 보면 강남구 압구정동 신현대11차가 93억원(7월26일·전용170.81㎡·9층)으로 1위, 성동구 성수동1가 갤러리아포레가 92억원(8월12일·217.86㎡·34층)으로 2위였다. 서초구 반포동 아크로리버파크는 85억원(8월3일·129.97㎡·34층), 압구정 신현대12차는 77억9000만원(7월25일), 삼성동 아이파크는 71억원(7월26일)에 손바뀜했다. 10건 중 8건이 강남·서초·성동·용산 네 개 구에서 나왔다.

최근 30일 평균가 상위 지역 순위도 다르지 않다. 강남구가 54건 평균 28억4600만원으로 1위, 용산구가 17건 평균 24억8100만원으로 2위였고, 경기 과천시(5건·23억1600만원)가 3위에 올랐다. 이어 송파구(90건·22억9000만원), 서초구(36건·21억8200만원), 성동구(28건·19억2800만원) 순이었다.

분양 심리 위축은 새로 지을 집의 사업성에 대한 이야기이지, 이미 지어진 인기 단지의 가격을 끌어내리는 신호는 아니라는 뜻이다. 신규 분양을 기다리던 실수요자라면 공급 일정이 늦춰질 가능성을 감안해, 기존 재건축·재개발 대상 단지 매물도 함께 살펴보는 편이 현실적이다.

외국인 겨눈 규제, 인천엔 흔적이 없다

이번에 연장된 외국인 토지거래허가구역은 서울 25개 자치구 전역과 경기 23개 시·군(양주·이천·의정부·동두천·양평·여주·가평·연천 제외), 그리고 지난달 행정구역 개편을 반영한 인천 9개 자치구다. 국토교통부는 지정 이후 서울 외국인 주택거래가 37%, 인천이 29%, 경기가 23% 줄었고, 특히 강남·서초·송파·용산의 외국인 거래는 49% 감소했다고 밝혔다. 서초구는 73%까지 줄어 감소폭이 가장 컸다.

그런데 우리 데이터에는 인천이 아예 등장하지 않는다. 최근 7일 거래량 상위 14곳(경기 화성시 58건·남양주시 50건·부천시 46건·고양시 덕양구 42건 등)에도, 최근 30일 평균가 상위 10곳에도 인천 자치구는 한 곳도 없다. 규제는 서울과 나란히 인천 9개구를 묶었지만, 실거래로 확인되는 '거래가 잦은 곳'과 '비싼 곳' 어느 목록에도 인천은 이름을 올리지 못했다. 또 외국인 거래가 줄었다는 강남·서초·송파·용산은 정작 우리 데이터의 최고가·평균가 상위권을 그대로 차지하고 있다 — 외국인 수요가 빠진 자리를 내국인 거래가 채웠다고 볼 여지가 있다는 뜻이다.

유의할 점 — 이 데이터는 매수자가 내국인인지 외국인인지 구분하지 않는다. 따라서 국토부가 발표한 외국인 거래 감소율과 우리 실거래 데이터를 나란히 놓고 흐름을 짚을 수는 있어도, '외국인 규제 때문에 신고가가 나왔다'는 식의 인과관계를 데이터로 직접 증명할 수는 없다. 과천시(5건), 광진구(26건)처럼 30일 누적으로도 표본이 수십 건 안팎인 지역은 한두 건의 초고가 거래가 평균을 크게 흔들 수 있어, 순위를 곧바로 시세 흐름으로 읽는 데는 주의가 필요하다.