이주비대출 70% 요구, 강남 신고가는 이미 나왔다

지난 18일 국무회의에서 오세훈 서울시장은 재건축 이주비대출 담보인정비율(LTV)을 현행 40%에서 70%로 올려달라고 요구했다. 조합원 지위 양도 제한 완화, 용적률 확대 같은 사업성 개선책도 함께 건의했다. 이재명 대통령은 그 자리에서 즉답 대신 총리와 협의해보라는 답을 내놓은 것으로 전해졌다. 정부가 속도전에 방점을 찍은 사이, 서울시는 돈줄을 더 열어야 사업이 굴러간다고 맞선 셈이다.

정부는 속도, 서울시는 자금

정부는 지난 13일 '주택 신속공급 방안'과 금융 종합대책을 함께 내놓으며 조합설립 동의율을 낮추고 시공사 선정 절차를 간소화하는 등 정비사업 속도를 끌어올리겠다고 밝혔다. 다만 용적률 상향 같은 사업성 개선책은 이번에도 빠졌다는 지적이 뒤따랐다. 오세훈 시장이 재차 이주비대출 LTV 확대를 꺼내든 배경이다. 아직 정부가 수용 여부를 밝히지 않은 '요구' 단계라는 점은 분명히 해둘 필요가 있다.

데이터로 보면, 강남은 이미 뜨겁다

이주비대출 확대가 시행되기도 전인데, 실거래 데이터 속 재건축·재개발 기대 지역의 가격은 이미 상단을 차지하고 있다. 최근 30일 최고가 톱10 가운데 7건이 강남구다. 압구정동 재건축 단지 두 곳이 이 중 4건을 채웠고, 최고가는 100억5000만원(4층)까지 찍었다. 나머지는 서초구 반포동 2건, 성동구 성수동1가 갤러리아포레 1건(92억원)이다. 강남·서초·성동 세 곳이 최고가 톱10의 열 자리 중 열 자리를 나눠 가진 셈이다.

지역 전체를 봐도 흐름은 비슷하다. 최근 30일 평균가 톱10에서 강남구가 64건·평균 29억9079만원으로 1위, 서초구가 42건·평균 22억366만원으로 5위, 성동구가 35건·평균 18억3277만원으로 6위에 올라 있다. 이주비대출 확대라는 정책 변수가 실현되기 전부터, 재건축 기대감이 큰 지역의 가격은 이미 상단을 형성해온 흐름 위에 있다는 뜻이다.

독자가 알아둘 점

이주비대출 LTV 확대는 아직 서울시의 건의일 뿐, 정부가 받아들일지 시행 시점은 불투명하다. 재건축 조합원 매물을 저울질하는 실수요자라면 이 조건이 확정되기 전에 이를 전제로 자금 계획을 짜는 건 위험하다. 반대로 이미 강남·서초권 재건축 단지의 신고가가 정책 확정과 무관하게 이어지고 있다는 점은, 이 지역 매수 판단에서 '규제 완화 기대감'보다 실수요·재건축 사업 진행 속도 자체가 더 큰 변수일 수 있음을 시사한다.

유의할 점 — 최고가 톱10은 상위 10건만 보여주는 특수 표본이라 시장 전체 흐름과 다를 수 있다. 30일 평균가 톱10 중 과천시는 6건에 불과해 소수 거래에 평균값이 크게 흔들릴 수 있고, 성남 분당구(153건)처럼 표본이 큰 지역과 단순 비교하기 어렵다. 이주비대출 LTV 확대는 8월18일 기준 정부가 수용 여부를 밝히지 않은 단계로, 실제 시행 여부와 조건은 달라질 수 있다.