그린벨트 토허 19개구 지정, 용산·성동은 빠졌다

어제(8월18일) 국토교통부가 서울 그린벨트(개발제한구역) 전역과 경기 남양주시 와부읍, 광주시 일부를 토지거래허가구역으로 새로 묶었다. 다음달로 예고된 서울 그린벨트 해제·신규택지 발표를 앞두고 투기 수요부터 차단하겠다는 취지다. 그런데 이번에 지정된 19개 자치구 목록을 최근 한 달 실거래 평균가 순위와 겹쳐보면, 정작 값이 가장 비쌌던 동네 몇 곳은 빠져 있다.

그린벨트만 골라 묶었다

국토교통부는 8월18일 서울 종로·광진·중랑·성북·강북·도봉·노원·은평·서대문·마포·양천·강서·구로·금천·관악·서초·강남·송파·강동 등 19개 자치구의 개발제한구역 일부와 경기 남양주시 와부읍 도곡·월문·덕소리, 광주시 장지·양벌·역동 등 총 49.41㎢를 토지거래허가구역으로 추가 지정했다. 서울은 이달 18일부터 12월31일까지, 경기 두 지역은 2031년 8월17일까지 적용된다. 언론 보도에 따르면 이는 8월13일 발표한 수도권 23만가구+α 공급대책의 후속 조치이자, 다음달 나올 서울 그린벨트 해제·신규택지 발표에 앞서 미리 투기 수요를 차단하려는 조치다.

평균가 톱10 중 세 곳은 명단에 없다

최근 30일 자치구별 평균 거래가를 보면 서울에서만 8개 구가 톱10에 들어 있다. 이 중 강남구(1위·57건·평균 29억6989만원), 송파구(3위·108건·23억1262만원), 서초구(5위·40건·21억1395만원), 광진구(8위·27건·15억451만원), 마포구(9위·45건·13억2088만원) 다섯 곳은 이번 19개구 명단에 포함돼 있다. 반면 용산구(2위·16건·27억2063만원), 성동구(6위·33건·18억6900만원), 영등포구(10위·102건·12억5986만원)는 빠졌다. 개발제한구역이 거의 없는 도심·강변 자치구라 애초에 지정 대상이 아니었던 것으로 보인다.

특히 용산구는 최근 30일 최고가 거래 톱10에도 이름이 없다. 16건 중 최고가가 55억9000만원인데, 톱10 진입 기준선(강남구 10위 거래)이 58억7000만원이라 살짝 못 미친다. 반면 성동구는 8월12일 92억원(34층) 거래가 나오며 톱10에 올랐고, 서초구에서도 85억원(8월3일)·63억5000만원(7월21일) 거래가 이어졌다. 값을 밀어올리는 동네와 그린벨트로 묶인 동네가 꼭 일치하지는 않는 셈이다.

경기 쪽에서 새로 묶인 남양주시와 광주시는 최근 7일 거래량에서 이미 상위권이었다. 남양주시는 57건으로 14개 지역 중 4위(평균 4억7118만원·최고 11억원), 광주시는 44건으로 11위(평균 5억2249만원·최고 8억8000만원)를 기록했다. 신규택지 후보로 거론된 곳이 지정 전부터 거래가 활발했던 셈이다.

실수요자가 봐둘 점

토허구역으로 묶이면 계약 전 지자체 허가와 자금조달계획서, 실거주 요건이 붙어 갭투자 목적 매수는 사실상 막힌다. 남양주·광주에서 실거주 목적 매물을 본다면 절차가 까다로워졌으니 계약 전 허가 대상 여부부터 확인하는 게 순서다. 반대로 용산·성동·영등포처럼 이번에 빠진 지역은 규제 공백이 남아 있는 만큼, 다음달 예고된 신규택지 발표와 함께 추가 지정 여부가 나올지 지켜볼 필요가 있다.

유의할 점: 이번 그린벨트 토허구역은 자치구 전체가 아니라 '일부 지역'만 지정된 것인데, 우리 집계는 시군구 단위라 실제 지정 범위와 정확히 겹치지 않을 수 있다. 과천시(5건)처럼 표본이 적은 지역의 평균가는 거래 한두 건에 크게 흔들리고, 7일 거래량도 짧은 기간이라 계절 요인을 걸러내지 못한다. 수치는 흐름을 보는 참고자료로 삼고, 실제 매수 판단은 개별 단지·동 단위로 다시 확인하길 권한다.