15억 대출한도선, 분당엔 161건이 걸려있었다

이달 들어 수도권 주택담보대출 문이 한 단계 더 좁아졌다. 서울 전역과 경기 12곳(과천, 성남 분당구·수정구·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 광명, 의왕, 하남)에서 시가 15억원 초과 25억원 이하 주택의 주택담보대출 한도는 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 줄었다. 1주택자 전세대출도 이달부터 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영되고, 스트레스 금리 하한도 3%로 올랐다. 그 여파는 벌써 통계에 잡힌다. 언론 보도에 따르면 7월 서울 아파트 매매 계약해제는 239건으로 전월보다 22.6% 늘었고, 특히 9억~15억원대 계약해제는 한 달 새 64.8% 증가했다. 대출로 잔금을 맞추던 실수요자들이 낮아진 한도 앞에서 계약을 깨고 있다는 뜻이다.

100억대 신고가는 한도 밖 이야기다

그런데 이 얘기가 남 얘기처럼 들리는 시장이 데이터에 그대로 잡힌다. 최근 30일 최고가 톱10을 보면 강남구 압구정동 현대11차가 7월22일 100억5000만원(4층)에 거래됐고, 같은 단지가 7월26일 93억원(9층)에 다시 손바뀜했다. 현대12차도 91억5000만원, 77억9000만원에 두 건 팔렸고, 성동구 성수동1가 갤러리아포레(92억, 34층), 서초구 반포동 아크로리버파크(53억9000만원)와 반포자이(63억5000만원), 용산구 이촌동 래미안첼리투스(55억9000만원)가 톱10에 이름을 올렸다. 이런 가격대에서는 새로 낮아진 대출한도 2억원이 계약 성사를 좌우하는 변수가 되기 어렵다. 현금 동원력이 큰 매수층이 움직이는 시장이어서, 갭투자·과열을 겨눈 규제와는 애초에 거리가 있다.

분당은 정확히 그 경계에 있었다

반대로 규제선이 그대로 관통하는 곳도 있다. 최근 30일 평균 거래가 톱10에서 성남 분당구는 161건 거래에 평균 15억7939만원으로 7위에 올랐다. 톱10에 함께 오른 강남구(29억8552만원), 용산구(26억310만원), 과천시(22억7142만원), 송파구(22억4106만원), 서초구(20억4156만원), 성동구(17억7417만원)가 대부분 20억원 안팎이거나 그 이상인 것과 달리, 분당구만 15억원을 살짝 넘는 선에 몰려 있다. 게다가 거래 건수(161건)는 톱10 중 가장 많다. 새 대출한도(4억원) 구간에 대량으로 걸쳐 있는 동네라는 뜻이고, 앞서 언론이 짚은 9억~15억원대 계약해제 급증과도 가격대가 맞닿는다.

15억원 경계, 계약 전에 확인해야 할 것

분당처럼 시세가 15억원 안팎에 몰려 있는 단지를 매수할 계획이라면, 감정가나 KB시세가 15억원을 넘는 순간 대출한도가 6억원에서 4억원으로 떨어진다는 점을 계약금을 넣기 전에 확인해야 한다. 잔금 시점 시세나 감정 기준에 따라 한도 구간이 바뀔 수 있어 자금 계획을 넉넉하게 잡아둘 필요가 있다.

유의할 점: hot-regions 30일 평균가 톱10은 표본 크기 편차가 크다. 과천 7건과 분당 161건은 평균의 대표성이 다르다. top-deals 최고가 톱10은 최근 30일의 스냅숏일 뿐 시장 전체 흐름을 뜻하지 않는다. 계약해제 통계는 외부 보도를 인용한 것으로, 우리 데이터는 국토교통부에 신고된 체결 거래만 집계해 해제 여부는 별도로 반영하지 않는다.