8·13 공급대책의 남양주, 거래량은 이미 1위였다

이틀 전인 8월13일, 정부가 수도권 주택 공급 대책을 내놨다. 신규 공공주택지구 후보지로 서울 강서구 염창동, 경기 남양주 와부읍, 경기 광주 장지동 세 곳을 지목하며 23만가구+α를 추가로 풀겠다고 했고, 가계부채 총량 증가율 목표도 1.5%에서 3%로 올려 자금줄을 트겠다고 밝혔다. 그런데 같은 주 다른 소식은 온도가 달랐다. 8월 전국 아파트 입주전망지수가 전월보다 3.1포인트 내린 94.4를 기록했고, 대출 규제와 정책 불확실성이 원인으로 꼽혔다. 공급은 늘리고 돈은 풀겠다는데, 왜 체감은 식고 있을까. 후보지 중 실거래 데이터에 흔적이 남는 곳부터 짚어봤다.

남양주, 대책 나오기 전부터 거래량 1위였다

정부가 콕 짚은 후보지 중 경기 남양주 와부읍이 눈에 띈다. 우리 실거래 데이터의 최근 7일 거래량 집계에서 남양주시는 82건으로 집계 대상 전체 1위다. 평균 거래가는 5억4792만원, 최고가는 11억9500만원. 대책 발표 이전 구간 통계인데도 이미 거래가 활발했다는 뜻이다. 반면 함께 거론된 서울 강서구, 경기 광주시는 이번 7일 거래량 TOP14, 30일 평균가 TOP10, 30일 최고가 TOP10 어디에도 이름을 올리지 못했다. 후보지 발표가 아직 거래로 옮겨붙지 않았거나, 원래도 거래 규모가 작아 표본에 걸리지 않았을 수 있다.

대출 총량은 느는데, 체감은 그대로다

가계부채 총량 목표를 3%로 올리고 PF에 48조원을 투입하겠다는 이번 대책은 공급 쪽 자금줄을 트는 정책이다. 하지만 개별 수요자가 느끼는 대출 문턱은 별개다. 8월 입주전망지수는 서울조차 18.7포인트 내린 100.0으로 겨우 기준선에 걸렸고, 잔금대출을 구하지 못해 입주를 미룬 가구 비중이 31.5%에 이른다는 조사도 나왔다. 실거래 최상위권은 이런 잡음과 무관하게 굴러간다. 최근 30일 최고가 톱10 1위는 강남구 청담동 청구11차, 100억5000만원이었다. 정책 발표 전후로 최상위 시장의 거래 규모 자체가 크게 흔들린 흔적은 데이터에 없다.

후보지는 당장 살 수 있는 집이 아니다

실수요자가 챙길 점은 신규 공공주택지구 후보지가 아직 지구 지정도 안 된 초기 단계라는 것이다. 사전청약까지는 통상 수년이 걸린다. 반면 남양주처럼 이미 거래 회전이 빠른 기존 생활권은 지금 당장 비교 가능한 선택지다. 공급대책이 발표하는 '가구 수'와 지금 이 순간의 실거주 판단은 서로 다른 시간표라는 점을 구분해서 볼 필요가 있다.

유의할 점: 7일 거래량은 신고 시점에 따라 변동성이 큰 스냅샷이며, 강서구·광주시가 리스트에 없다는 것이 실제 거래가 없다는 뜻은 아니다. 집계 이후 시차를 두고 신고되는 거래가 있을 수 있다. 30일 최고가 데이터도 소수 단지의 거래가 순위를 좌우할 수 있어, 지역 전체 시세로 확대 해석하지 않는 게 좋다.