목동·대치동 겨눈 전세대출 규제, 매매는 강남만 뜨거웠다

요즘 학부모들 사이에서 가장 뜨거운 말은 '실거주 예외기준'이다. 금융당국이 준비 중인 비거주 1주택자 전세대출 규제를 놓고, 서울 강북 등에 집을 둔 채 자녀 교육을 위해 강남 대치동이나 양천구 목동으로 전세를 옮기려는 이들이 대출길이 막힐 처지에 놓였다는 보도가 이어지고 있다. 규제와 별개로 매매 시장은 어떻게 움직이고 있을까. 우리 실거래 데이터로 두 학군지의 존재감을 대조해봤다.

대치동과 목동, 규제는 같이 겨눴다

파이낸셜뉴스 보도(8월9일자)에 따르면 이번 전세대출 규제 대상은 서울 25개구 전역과 과천·용인 등 경기 12곳에 집을 가진 비거주 1주택자다. 3월 말 기준 관련 전세대출 잔액은 약 4조9000억원, 건수로는 약 3만건으로 추산된다. 기획재정부는 자녀 취학 등 부득이한 사유로 이주할 경우 최대 3년까지 실거주로 인정하는 안을 냈지만, 금융위원회가 같은 기준을 그대로 적용하면 같은 시·군 안에서 다른 동네로 옮기는 경우는 예외 사유로 인정받지 못할 수 있다. 서울 강북에 집이 있는 학부모가 대치동·목동 전세로 옮기는 경우가 정확히 이 사각지대다. 실제로 목동·상계동 등지에서는 벌써 전세 계약 파기 사례가 나오고 있다는 보도도 있다.

매매 데이터로 보니, 두 동네의 존재감은 딴판

같은 규제선 안에 묶였지만 매매 실거래 지표에서 두 지역의 위치는 전혀 다르다. 최근 30일 평균 실거래가 상위 지역에서 강남구는 거래 56건, 평균 29만8568만원(최고 105만0000만원)으로 1위를 지켰고, 최근 30일 최고가 톱10 중에서도 강남구 소재 거래가 6건을 차지했다. 반면 양천구는 최근 7일 거래량 톱14, 30일 평균가 톱10, 30일 최고가 톱10 세 리스트 어디에도 이름이 없다. 거래가 없다는 뜻이 아니라, 상위권을 다툴 만한 고가·다량 거래가 이번 표본에는 잡히지 않았다는 의미다. 흥미로운 건 강남구조차 7일 거래량 톱14에는 들지 못했다는 점이다. 워낙 가격대가 높다 보니 거래 빈도보다 가격으로 존재감을 드러내는 시장이라는 뜻이다.

실수요자가 챙겨야 할 것

학군 이사를 준비 중인 비거주 1주택자라면, 예외기준이 최종 확정되기 전까지 전세 계약과 잔금 일정을 서두르지 않는 편이 안전하다. 같은 시·군 내 이동이 끝내 예외로 인정되지 않으면 계약 후 대출이 막혀 낭패를 볼 수 있다는 게 이미 보도된 사례들의 공통점이다. 매매 관점에서 보면 강남구는 이미 초고가 레벨에서 거래가 형성돼 있어 전세대출 이슈 하나로 가격이 크게 흔들리긴 어려운 구조지만, 양천구처럼 매매 회전 자체가 얕은 지역은 전세 수요가 흔들릴 경우 그 여파가 매매 시장에 보이기까지 시차가 있을 수 있다. 지금 데이터만으로 그 여파를 단정할 수는 없다.

유의할 점

이 데이터는 국토교통부에 신고된 매매 실거래를 집계한 것으로, 전세 계약 현황은 포함하지 않는다. 따라서 전세대출 규제가 실제 전세 시장에 미치는 영향은 이번 수치로 직접 확인할 수 없고, 매매 시장의 배경 구도만 보여준다는 점을 감안해야 한다. 과천시(7건)처럼 표본이 작은 지역은 한두 건의 고가 거래로 평균이 크게 움직일 수 있고, 최고가 톱10 역시 소수 초고가 거래에 좌우되는 지표라는 점도 함께 읽어야 한다.