기흥·동탄·구리 묶었는데, 거래 상위엔 없었다

수도권 부동산 대책이 매번 이미 오른 곳을 뒤쫓는 것만은 아니다. 경기도는 지난 7월 5일 용인시 기흥구·화성시 동탄구·구리시 아파트를 토지거래허가구역으로 새로 묶었다. 셋 다 '이미 뛴 곳'이 아니라 '뛸 수 있는 곳'을 미리 잡아둔 사례라는 점이 특징이다. 그렇다면 실제 거래 데이터는 이 우려에 동의하고 있을까.

서울 대신 경기가 먼저 움직였다

경기도는 용인시 기흥구(81.64㎢)·화성시 동탄구(55.52㎢)·구리시(33.34㎢) 등 총 170.5㎢를 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정했다. 언론 보도에 따르면 기흥구는 서울 접근성과 반도체 산업 기대에 따른 매수세 유입 가능성을, 동탄구는 신도시 선호와 교통망 확충 기대에 따른 시장 과열 우려를 지정 사유로 들었다. 허가 대상은 아파트로 한정했고, 기준면적을 넘는 매물을 사려면 관할 시장·구청장의 허가를 받아야 한다.

정작 데이터엔 안 잡힌다

그런데 우리 실거래 데이터를 보면 세 지역 모두 아직 '과열 신호'로 잡히지 않는다. 최근 7일 거래량 상위 14곳에 용인 기흥구·화성시·구리시는 이름을 올리지 못했다. 대신 같은 명단의 경기권 자리는 평택시(52건, 평균 3억5325만원)·남양주시(46건, 평균 5억227만원)·시흥시(41건, 평균 3억7667만원)·의정부시(34건, 평균 4억1625만원)·수원시 권선구(33건, 평균 4억4956만원)가 채웠다. 최근 30일 평균가 상위 10곳에서도 경기권은 과천시(11건, 평균 23억1727만원)와 성남 분당구(212건, 평균 16억3404만원)뿐이었고, 최근 30일 최고가 상위 10건 역시 전부 강남구·서초구 물건이었다. 거래량·평균가·최고가, 세 지표 어디에도 새로 규제에 묶인 세 지역은 나오지 않았다.

최근 7일 거래량(건수) · 국토교통부 실거래가 기준. 같은 기간 용인 기흥구·화성시·구리시는 이 상위 14곳 명단에 없었다.

실수요자가 봐둘 것

이번 지정은 '이미 오른 값을 잠그는' 것이 아니라 '오를 수 있는 곳을 미리 막는' 성격이 짙다. 실거주 목적으로 기흥·동탄·구리에서 집을 사려는 사람이라면 허가 절차가 하나 늘었을 뿐 큰 장벽은 아니지만, 갈아타기나 투자 목적이라면 허가를 받기가 쉽지 않다는 점을 감안해야 한다. 한편 금융당국은 비거주 1주택자의 전세대출을 사실상 막는 방안도 조율 중인 것으로 전해진다. 직장·교육·치료 등 사유가 있으면 예외를 인정하겠다는 방침도 함께 거론된다. 실거주하지 않는 집 한 채를 갖고 다른 곳에서 전세로 사는 구조를 짜둔 사람이라면, 규제가 확정되기 전에 실거주 여부와 계획을 정리해둘 필요가 있다.

유의할 점

• 거래량·평균가는 국토교통부 실거래가 신고 기준 표본이며, 신고 지연으로 최근 며칠치 수치는 추후 늘어날 수 있다.
• 토지거래허가구역 지정 후 한 달 남짓 지난 시점의 스냅숏이라 '과열이 없다'가 아니라 '아직 신호가 나타나지 않았다' 정도로 읽는 게 맞다.
• 비거주 1주택자 전세대출 규제는 세부안이 확정되지 않은 검토 단계로, 최종안은 달라질 수 있다.