종부세 겨눈 초고가, 실거래는 112억이었다

이번 주 수도권 부동산 정책은 세금과 토지거래허가, 두 갈래에서 동시에 움직였다. 기획재정부가 8월3일 발표한 2026년 세제개편안은 초고가·비거주 주택에 종합부동산세를 무겁게 물리는 쪽으로 짜였고, 비슷한 시점 서울시는 신속통합기획 재개발 후보지 8곳을 새로 토지거래허가구역으로 묶었다. 겨냥하는 방식은 다르지만 방향은 같다 — '실거주가 아닌 고가 주택'을 정조준하겠다는 것이다. 우리 실거래 데이터로 그 접점을 확인해봤다.

종부세가 겨눈 '초고가', 실거래는 이미 그 선 위에 있었다

이번 세제개편안의 핵심은 세 갈래다. 초고가 주택의 종부세율을 다주택자 수준으로 올리고, 세금 산정 기준이 되는 공정시장가액비율을 현행 60%에서 2028년까지 단계적으로 80%까지 높인다. 장기보유특별공제에도 처음으로 상한이 생겨 2028년 20억원, 2029년부터는 10억원으로 묶인다. 비거주 1주택자의 기본공제도 줄어든다. 정부는 이를 '집은 사는(living) 곳'이라는 원칙으로 설명했다.

이 기준이 겨누는 '초고가'가 어느 수준인지는 우리 최근 30일 최고가 TOP10에서 바로 확인된다. 10건 모두 61억5000만원을 넘고, 최고가는 강남구 압구정동 현대12차 10층(전용 182.95㎡)의 112억5000만원이다. 같은 단지 현대11차도 9층(183.41㎡)이 105억원, 4층 물건도 100억5000만원에 손바뀜했다. 현대6차·현대1차·현대9차까지 더하면 TOP10 중 7건이 압구정동 현대아파트 시리즈였고, 나머지는 서초구 반포동(63억5000만원)과 강남구 청담동(63억원) 등이 채웠다. 세제개편이 말하는 '초고가·비거주' 프레임에 이미 들어와 있는 거래들인 셈이다.

새로 묶인 용산·동작, 평균가에서도 상위권이었다

서울시는 지난달 20일 신속통합기획 재개발 후보지 8곳(용산구 신창동, 구로구 구로동·개봉동, 도봉구 방학동, 동작구 신대방동·흑석동·상도동, 성북구 삼선동1가)을 새로 토지거래허가구역으로 지정했다. 7월29일부터 1년간 발효되며, 만료를 앞두고 있던 기존 신통기획·공공재개발 선정지 23곳도 8월30일부터 다시 1년간 재지정된다.

이 두 자치구를 우리 hot-regions 30일 평균가 TOP10에서 짚어보면, 용산구는 3위(28건, 평균 23억4785만원, 최고 52억9998만원), 동작구는 10위(158건, 평균 12억9307만원, 최고 40억원)에 올라 있다. 눈에 띄는 건 동작구다. TOP10 안에 든 다른 지역들이 대개 소수의 초고가 거래로 평균을 밀어올린 것과 달리, 동작구는 158건이라는 TOP10 내 최다 거래량을 기록하면서도 평균가 상위권에 들었다.

실수요자가 챙겨볼 지점

두 정책 모두 초점은 '비거주 소유자'다. 세제개편의 비거주 1주택자 기본공제 축소, 그리고 금융당국이 별도로 검토 중인 비거주 1주택자 전세대출 축소 논의도 같은 방향을 가리킨다. 실거주 목적의 무주택 실수요자라면 이번 세제개편의 직접 영향은 제한적일 가능성이 크지만, 단정하기는 이르다. 다만 압구정동처럼 초고가 재건축 단지를 보유했거나 매수를 고려 중이라면 공정시장가액비율 인상 일정과 장특공제 상한을 미리 계산해볼 필요가 있고, 용산·동작의 신규 토허구역 안에서 실거주 목적 매수를 계획한다면 2년 실거주 요건과 허가 절차부터 확인하는 게 순서다.

유의할 점

• hot-regions는 자치구 단위 집계로, 용산구·동작구 수치가 신통기획 지정 동(신창동, 신대방·흑석·상도동)의 거래만 따로 뽑은 것은 아니다.
• top-deals TOP10은 강남권에 몰린 극단값으로, 수도권 시장 전체 평균과는 거리가 있다.
• 과천시(12건)처럼 표본이 적은 지역은 한두 건의 거래만으로 평균가 순위가 크게 흔들릴 수 있다.