노도강 풍선효과라는데, 거래량 1위는 평택이었다

요즘 부동산 뉴스에 자주 등장하는 단어는 '노도강'과 '금관구'다. 대출을 죄면 죌수록 서울 외곽으로 실수요가 밀려간다는 이른바 풍선효과 보도가 이어지고 있다. 그런데 국토교통부 실거래가를 매일 집계하는 우리 데이터를 보면, 최근 7일 거래량 상위 14곳 어디에도 노원·도봉·강북·금천·관악·구로는 이름을 올리지 못했다. 그 자리를 채운 건 경기도 외곽의 중소 도시들이었다.

규제는 서울 전역, 그런데 거래는 경기로

정부는 지난해 10월 15일 발표한 대책으로 서울 25개 자치구 전역과 과천·성남 분당 등 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역과 토지거래허가구역으로 함께 묶었다. 주택담보대출 한도는 15억 이하 구간엔 6억을 유지하되 15억~25억 구간은 4억, 25억 초과는 2억으로 줄였고 스트레스 금리도 올렸다. 여기에 최근엔 KB국민은행 등 시중은행이 지난 7월 10일부터 자체 주담대 한도를 6억에서 3억으로 낮추고 적용 대상을 비규제지역까지 넓혔다는 보도가 나왔다. 전세를 구하기 어려워진 무주택 실수요자들이 노원·도봉·강북, 금천·관악·구로 같은 서울 외곽 저가 지역으로 '생존형 매수'에 나서고 있다는 기사들이 7월 중순부터 잇따랐다.

그런데 우리 집계로 본 최근 7일 거래량 상위 14곳엔 정작 이들 자치구가 없다. 상위를 채운 건 평택시(80건)·남양주시(69건)·수원 권선구(53건)·시흥시(48건)·화성시(47건)·광주시(43건)·파주시(42건) 등 경기 외곽 7곳과, 원주·김해·천안 서북구·대전 서구·양산·아산·구미 등 지방 중소도시 7곳이었다. '풍선효과'라는 표현이 가리키는 곳과 실제 거래가 몰린 곳이 다르게 잡힌 셈이다.

거래는 경기 외곽, 가격은 여전히 강남

가격대를 보면 이 지역들의 성격이 좀 더 뚜렷해진다. 평택시의 최근 7일 평균 실거래가는 2억9258만원, 수원 권선구는 5억860만원으로, 애초에 대출 한도 6억 문턱과는 거리가 먼 가격대다. 반면 최근 30일 평균가 상위 10곳은 강남구(31억6886만원·77건)·서초구(31억7593만원·29건)·용산구(24억107만원)·과천시(22억7772만원)·송파구(19억6024만원)·성동구(18억5997만원)·성남 분당구(16억5564만원·239건)·광진구(15억1647만원)·동작구(14억3545만원)·마포구(13억2512만원) 순으로, 여전히 기존 고가 지역이 독점하고 있다. 강남구 평균가는 평택시의 약 10.8배다.

독자가 알아둘 점

노도강 인근에서 매수를 고려하는 실수요자라면 '풍선효과' 보도가 곧바로 거래량 1위나 가격 급등을 뜻하지 않는다는 점을 알아둘 만하다. 이번 주 실거래 데이터에서 거래가 몰린 곳은 서울 안이 아니라 경기 외곽과 지방 중소도시였다. 관심 단지가 있다면 뉴스의 지역명보다 그 자치구의 최근 거래 건수와 가격대를 직접 확인해보는 편이 판단에 더 도움이 된다.

유의할 점 hot-regions 집계는 자치구·시군 단위로 묶이기 때문에, 노원·도봉·강북 등에서 거래가 늘었더라도 절대 건수가 top14 진입선(42건)에 못 미쳤을 가능성은 있다. 7일 표본은 주간 변동성이 크고, 30일 평균가 상위권에는 top-deals에 잡힌 고가 거래 한두 건이 평균을 크게 끌어올린 지역(강남구·서초구 등)이 섞여 있어 지역 시세 전체를 대표한다고 보기는 어렵다.