토허구역 넓혔지만, 압구정·반포 신고가는 그대로였다

이번 여름 서울 아파트 시장을 겨냥한 규제가 눈에 띄게 촘촘해졌다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 확대됐고, 재건축 조합원이 받는 이주비 대출은 6억원 한도에 다주택자는 사실상 대출이 막힌 상태다. 8월 26일부터는 수도권 주요 지역 외국인 주택 거래에도 별도의 허가구역이 걸린다. 그런데 정작 이 규제의 한복판인 압구정동에서는 여전히 100억대 거래가 이어지고 있다. 규제가 어디를 조이고 있고, 실제 거래는 어디서 계속되는지 우리 데이터로 짚어봤다.

토허제는 넓어졌는데, 이주비는 그대로 6억

관련 보도에 따르면 7월 9일 공고된 서울 토지거래허가구역 지정은 7월 14일부터 2028년 7월 13일까지 적용된다. 기존에 지정돼 있던 강남·서초·송파·용산 4개구는 유지되고, 나머지 21개 자치구가 이번에 새로 편입돼 서울 25개구 전체가 토허구역이 됐다. 동시에 언론 보도를 보면 정부는 재건축초과이익환수제나 이주비 대출 완화 없이 기존 기조를 지키겠다는 입장을 재확인했다. 규제지역인 서울 전역과 경기 12곳에서 재건축 이주비 대출은 6억원 한도이고, 2주택 이상 다주택자는 LTV 0%로 사실상 대출이 불가능하다. 은행 돈을 빌려 갈아타려는 조합원 입장에서는 문이 계속 좁아지는 셈이다.

최고가 톱10, 8건이 압구정·청담이었다

그런데 최근 30일 최고가 상위 10건을 보면 규제와 거래는 따로 움직인다. 강남구 압구정동 신현대12차 한 단지에서만 석 달 새 세 번(112억5000만원 두 번-7월4일·7월8일, 93억원 한 번-7월4일) 손바뀜이 있었고, 같은 동 신현대11차가 105억원(7월13일), 현대6차가 74억5000만원(7월9일), 현대1차가 66억원(7월7일), 신현대9차가 65억원(7월13일)에 거래됐다. 청담동에서도 63억원 거래가 하나 나오면서 강남구가 10건 중 8건을 차지했다. 나머지 2건은 서초구 반포동으로 각각 90억원(7월6일)·69억원(7월6일)이다. 압구정·청담·반포는 이번에도, 지난 규제 이전에도 토허구역이었던 곳들이다. 재건축을 앞둔 대형 평형 단지에 자금 여력이 있는 매수자들이 계속 들어오고 있다는 뜻으로 읽힌다.

이번에 새로 묶인 곳들도 이미 '고가권'이었다

이번에 처음 토허구역으로 편입된 21개구 가운데 일부는 최근 30일 평균 실거래가 상위 10위 안에 이미 들어와 있다. 성동구 18억9971만원(46건), 광진구 15억846만원(45건), 동작구 13억8872만원(69건), 마포구 13억3427만원(72건) 순이다.

정책이 '앞으로 오를 곳'을 미리 막는 게 아니라, 이미 오른 지역을 뒤늦게 규제 지도에 편입시킨 모양새에 가깝다. 실거주 목적으로 이 지역들을 보고 있다면, 토허구역 지정 자체가 거래를 막는 건 아니라는 점을 알아둘 필요가 있다. 실거주 요건을 충족하면 허가를 받아 거래할 수 있고, 다만 자금 조달 계획을 규제 이전보다 촘촘히 짜야 한다는 의미로 보는 편이 맞다.

유의할 점

top-deals 최고가 톱10은 표본이 10건뿐이라 강남·서초 쏠림이 구조적으로 나타날 수밖에 없다. 평균가 데이터도 지역별 거래 건수가 13건에서 239건까지 차이가 커, 소수 고가 거래가 평균을 끌어올렸을 가능성을 감안해야 한다. 서울 토허구역 확대는 7월 중순 막 시행된 조치라 데이터에 온전히 반영되기까지는 시차가 있을 수 있다.