용산 8.6배 vs 과천 1.4배, 같은 평균가 톱10의 속사정

최근 30일 평균 거래가 상위 10개 지역은 얼핏 다 비슷해 보인다. 서울 핵심지와 경기 일부가 나란히 10억원대 후반에서 20억원대 후반의 평균가를 찍었다. 그런데 이 목록을 '최고가가 평균가의 몇 배인가'로 다시 줄 세우면, 같은 평균이라는 숫자가 지역마다 전혀 다른 방식으로 만들어졌다는 게 드러난다. 어떤 동네는 거래 한 건이 평균 전체를 밀어올렸고, 어떤 동네는 거래마다 고르게 비쌌다.

용산구, 250억 한 건이 평균을 8.65배로 끌어올렸다

용산구는 최근 30일 28건의 거래로 평균 28억9085만원을 기록해 이 부문 1위에 올랐다. 그런데 이 지역 최고가는 250억원(전용 273.94㎡, 1층, 6월18일 거래·한남동)이다. 평균가 대비 8.65배로 이번 톱10 중 가장 큰 격차다. 28건 중 단 1건이 지역 평균의 방향을 사실상 결정짓고 있는 셈이다. 3위 서초구도 구조가 비슷하다. 64건 거래에 평균 23억9386만원, 최고가는 130억원(전용 168.93㎡, 13층, 6월12일·반포동)으로 배율 5.43배였다. 2위 강남구(87건, 평균 26억2801만원, 최고가 94억원)는 배율 3.58배로 상대적으로 완만했다.

과천시·동작구는 다르다 — 최고가가 평균과 별 차이 없다

반대편에는 과천시가 있다. 9건뿐인 거래에서 평균 22억4311만원, 최고가는 32억1000만원으로 배율이 1.43배에 그쳐 톱10 중 가장 낮았다. 거래량 자체가 적어 표본이 좁긴 하지만, 9건 모두가 22억~32억원대라는 좁은 구간에 몰려 있었다는 뜻이기도 하다. 동작구(66건, 평균 14억518만원, 최고가 23억3000만원, 배율 1.66배)와 성동구(64건, 평균 17억8129만원, 최고가 35억5000만원, 배율 1.99배)도 격차가 작은 축에 속했다.

유의할 점

이 배율은 통계적 이상치를 짚는 지표이지, 그 자체로 시세를 뜻하지는 않는다. 특히 과천시처럼 거래가 9건에 불과한 지역은 표본이 작아 배율이 낮게 나온 것이 '가격이 고르다'는 뜻인지, 단순히 극단값이 아직 나타나지 않은 것인지 구분하기 어렵다. 용산구·서초구의 높은 배율도 마찬가지로, 30일이라는 짧은 창 안에서 초고가 거래 한두 건이 우연히 포함됐을 가능성을 염두에 둬야 한다.