최고가 톱10인데, 로열층은 드물었다

실거래가를 매일 들여다보면 은근히 자주 깨지는 통념이 하나 있다. '같은 단지면 층이 높을수록 비싸다'는 상식이다. 국토교통부 실거래가로 집계한 최근 30일(6월 9일~24일) 서울 아파트 최고가 거래 톱10을 층수 기준으로 다시 세워보면, 1위 거래가 하필 1층에서 나왔다. 그것도 250억원짜리 거래다.

250억, 그런데 1층

용산구의 한 단지에서 6월 18일 성사된 이 거래는 전용 273.94㎡를 250억원(2,500,000만원)에 넘겼다. 톱10 중 가장 낮은 층이면서 가장 비싼 거래라는 점이 눈에 띈다. 반대로 톱10에서 가장 높은 층(34층, 서초구, 6월 9일 거래)은 69억원으로 순위상 6위에 그쳤다. 층과 가격이 같은 방향으로 움직이지 않은 것이다.

중앙값 5.5층, 절반 이상이 8층 이하

톱10의 층수를 줄 세우면 1·4·4·5·5·6·8·13·26·34층이다. 중앙값은 5.5층에 불과하고, 10건 중 7건이 8층 이하에서 나왔다. 흔히 '로열층 프리미엄'을 떠올리지만 이 구간에서는 오히려 저층 거래가 더 자주, 더 비싸게 찍혔다. 대신 전용면적은 예외 없이 100㎡를 넘겼다 — 가장 작은 거래도 105.45㎡(강남구, 5층, 61억원)였고 가장 큰 거래는 244.54㎡(서초구, 26층, 76억원)였다. 층수보다 평형과 단지 자체가 값을 결정한 셈이다. 용산구·서초구·강남구는 재건축이 걸린 대형 평형 단지가 몰려 있고 토지거래허가구역 등 규제가 겹친 지역이라, 매물 자체가 희소해 층수 프리미엄보다 '그 단지, 그 평형'이라는 조건이 앞선다고 볼 수 있다.

이 세 자치구가 30일 평균가도 나란히 상위권

톱10 거래는 용산구·서초구·강남구 세 곳에 몰려 있는데, 같은 최근 30일 기준 자치구별 평균 거래가에서도 이 세 곳이 나란히 1~3위를 차지했다. 용산구 평균 28억7,691만원(36건), 강남구 평균 27억2,350만원(102건), 서초구 평균 23억5,570만원(68건) 순이다. 세 구의 최고가(각각 250억·97.7억·130억) 역시 위 톱10 표의 값과 정확히 겹친다 — 최고가 거래가 튀는 값이 아니라 해당 구 전체 거래 흐름과 맞닿아 있다는 뜻이다.

유의할 점 — 이번 분석은 최근 30일 최고가 상위 10건이라는 작은 표본을 층수 기준으로 다시 읽은 것이다. 특수관계인 거래나 증여성 매매가 섞여 있을 가능성을 데이터만으로는 걸러낼 수 없고, '저층이 고층보다 비싸다'는 결론을 일반 단지에 그대로 적용해서도 안 된다. 재건축이 걸린 최상급지 단지에서 단지·평형 프리미엄이 층 프리미엄을 압도하는 경우가 있다는 정도로 보는 게 맞다. 데이터는 7월 9일 최신 거래분까지, 같은 날 20시 52분 적재분(누적 총 767만여 건) 기준이다.