서울 아파트, 평균 12억이 감추는 두 개의 시장

지난 일주일, 서울에서 국토교통부에 새로 등재된 아파트 매매는 1,317건이었다. 평균 거래가는 12억 4,158만원. 그런데 이 '평균'은 지금 서울 부동산의 실제 온도를 거의 알려주지 못한다. 숫자를 한 겹 벗겨보면, 사실상 두 개의 다른 시장이 따로 움직이고 있다.

거래는 노원·강서에서, 돈은 압구정·대치에서

이번 주 거래가 가장 많았던 곳은 강남이 아니었다. 노원구(148건)가 압도적 1위였고, 강서(95건)·성북(84건)·송파(82건)·구로(76건)가 뒤를 이었다. 노원·도봉·구로처럼 상대적으로 중저가 단지가 많은 지역에서 거래 건수가 두껍게 쌓였다. 실수요가 실제로 계약까지 가는 시장은 여기다.

서울 자치구별 최근 7일 등재 거래 건수 (상위 8개구). 자료: 국토교통부 실거래가.

반면 '최고가'는 예외 없이 강남구 한 곳에서 나왔다.

단지	지역	전용면적	거래금액	계약일
아이파크	강남구	195.39㎡	97억 7,000만원	2026-06-09
신현대11차	강남구	183.41㎡	92억원	2026-06-02
래미안대치팰리스	강남구	114.17㎡	63억 7,500만원	2026-05-15
현대13차	강남구	108.47㎡	61억원	2026-06-03
개포우성2	강남구	159.60㎡	61억원	2026-06-24
신현대12차	강남구	108.31㎡	61억원	2026-06-10

압구정 현대·신현대, 대치 래미안대치팰리스, 개포우성2. 이름만 봐도 알 만한 전통적 재건축·초고가 단지들이다. 전용 100㎡대가 60억을 넘긴 거래가 줄줄이 이어졌고, 195㎡ 아이파크는 97억을 넘겼다.

왜 이렇게 갈리나

두 시장은 서로 다른 논리로 움직인다. 한쪽은 대출에 기대는 실수요 시장, 다른 한쪽은 대출과 무관한 현금 초고가 시장이다.

압구정·대치 일대는 토지거래허가구역으로 묶여 실거주 의무가 붙고 담보대출도 빡빡하다. 그런데도 90억대 거래가 나온다는 건, 이 가격대의 매수자가 애초에 대출을 필요로 하지 않는다는 뜻이다. 재건축 기대가 얹히면 규제는 가격의 상한선이 되지 못한다.

반대로 노원·도봉·강서의 두꺼운 거래량은 스트레스 DSR 같은 대출 규제의 영향을 직접 받는 층이 실제로 얼마나 계약까지 갔는지를 보여준다. 건수가 쌓인다는 것은, 이 가격대에서 여전히 매수와 매도가 서로 손을 잡고 있다는 신호다.

숫자를 읽을 때 주의할 점

• 위 수치는 등재일(신고일) 기준 최근 7일이다. 실제 계약은 5~6월에 맺어진 뒤 뒤늦게 신고된 건이 많다(계약일 참고).
• 평균 12억은 강남 초고가 거래가 끌어올린 값이다. 내가 살 동네 시세는 '서울 평균'이 아니라 그 단지·평형의 실거래를 직접 봐야 한다.
• 초고가 거래는 표본이 적어 한두 건이 통계를 흔든다. '최고가 경신' 헤드라인은 항상 표본 크기와 함께 읽어야 한다.

결국 "서울 집값이 올랐다/내렸다"는 한 문장으로 요약되지 않는다. 어느 구의, 어느 가격대냐에 따라 지금 시장은 완전히 다른 이야기를 하고 있다.