마용성은 한 묶음이 아니다: 실거래로 본 세 시장

마포·용산·성동을 흔히 '마용성'이라는 한 단어로 묶는다. 강남 3구 다음가는 서울의 상급 주거벨트라는 뜻으로 통용되지만, 세 지역의 실거래 장부를 나란히 펼쳐 놓으면 사정은 그리 단순하지 않다. 집값연구소가 국토교통부 실거래가를 바탕으로 최근 30일 거래를 집계한 결과, 마용성은 가격대도 거래량도 최고가의 성격도 서로 다른 '세 개의 시장'에 가까웠다. 같은 이름으로 묶여 있다는 이유만으로 세 곳을 같은 잣대로 보면 실수요자의 판단은 어긋나기 쉽다.

제도부터 다르게 얹혀 있다

세 지역을 가르는 첫 번째 축은 규제다. 서울시는 2025년 3월 강남·서초·송파와 함께 용산구 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 확대 지정했고, 이 조치는 이후 재지정을 거쳐 2026년 12월 31일까지 이어지고 있다. 토지거래허가구역에서는 일정 규모 이상 주택을 살 때 관할 구청장의 허가를 받아야 하고, 실거주·실사용 목적이 아니면 매수 자체가 막힌다. 갭투자가 원천적으로 봉쇄되는 구조다.

반면 성동구는 성격이 다르다. 서울시가 2025년 4월 재지정한 토지거래허가구역에는 성수전략정비구역(1~4구역)이 포함됐지만, 이는 재건축 재료를 안고 있는 특정 정비구역에 국한된다. 성동구의 나머지 지역, 그리고 마포구 전역은 애초에 토지거래허가구역이 아니다. KB금융의 시장 분석에서도 강남 3구·용산의 규제 연장 국면에서 마포·성동이 대상에서 빠진 점이 별도로 짚혔다. 즉 같은 마용성이라도 용산은 '구 전체가 실거주 규제', 성동은 '핵심 정비구역만 규제', 마포는 '비지정'이라는 세 갈래로 제도적 지위가 갈린다.

여기에 2025년 6월 27일 시행된 대출규제가 공통으로 얹힌다. 금융위원회와 정책브리핑 자료에 따르면 6·27 대책은 수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도를 집값·소득과 무관하게 최대 6억 원으로 제한했고, 7월 1일부터는 스트레스 DSR 3단계가 더해져 변동금리 대출에 1.5%포인트의 가산금리를 얹어 한도를 추가로 조였다. 뒤에서 보겠지만 마용성은 가장 저렴한 마포조차 평균 거래가가 6억을 크게 웃돌아, 세 지역 모두 '대출만으로는 닿지 않는 시장'이 됐다.

우리 데이터로 확인한 세 지역의 얼굴

집값연구소가 집계한 최근 30일 실거래를 보면 세 지역의 체급 차이가 그대로 드러난다. 용산구는 거래 34건에 평균 24.9억 원, 성동구는 51건에 평균 18.6억 원, 마포구는 73건에 평균 13.3억 원이었다. 같은 기간 서초구 평균이 22.2억, 송파구가 19.8억이었던 점을 감안하면, 용산의 평균가는 서초를 웃돌고 성동은 송파와 어깨를 나란히 한다. 마포는 광진(14.6억)·동작(13.5억)과 비슷한 구간에 놓여, 세 지역을 하나의 가격대로 묶기 어렵다는 사실이 숫자로 확인된다.

지역(구)	30일 거래건수	평균 거래가	최고 거래가	평균 대비 최고 배율	토지거래허가
마포구	73건	13.3억	27.0억	2.04배	비지정
성동구	51건	18.6억	46.5억	2.51배	성수전략정비구역만
용산구	34건	24.9억	56.0억	2.25배	구 전역 지정

단순히 평균만 보면 놓치는 대목이 최고가와 거래량의 구조다. 용산은 세 곳 중 거래가 가장 적은데(34건) 평균과 최고가는 가장 높다. 구 전역이 실거주 규제로 묶여 유동성이 눌린 데다, 한강변 대형·초고가 물건이 표본을 끌어올린 결과로 읽힌다. 반대로 마포는 거래가 73건으로 가장 두껍고, 평균 대비 최고가 배율이 2.04배로 가장 낮다. 특정 초고가 단지가 아니라 실수요가 촘촘히 받치는, 가격대가 상대적으로 압축된 시장이라는 뜻이다.

성동은 그 중간이면서도 편차가 가장 크다. 평균은 18.6억으로 송파급이지만 최고가는 46.5억으로 평균의 2.51배까지 벌어진다. 성수동의 초고가 대형 아파트가 상단을 끌어올리는 반면 그 아래 왕십리·행당·금호 일대의 중상급 실거래가 두껍게 깔려 있어, 한 구 안에 성격이 다른 두 개의 층이 공존하는 셈이다.

지역별로 읽는 실수요 포인트

용산은 '진입장벽이 곧 성격'인 시장이다. 구 전역 토지거래허가로 실거주 매수만 가능하니 투자 목적 접근은 사실상 불가능하고, 평균 24.9억·최고 56억이라는 가격대는 대출 6억 상한 아래에서 대부분을 자기자본으로 메워야 하는 구간이다. 2025년 11월 착공한 용산국제업무지구(사업비 약 14.3조 원, 2031년 입주 목표)라는 장기 개발 서사가 배경에 깔려 있지만, 이는 실현까지 수년이 남은 재료다. 지금의 낮은 거래량은 규제와 고가가 겹쳐 만든 얇은 시장이라는 점을 전제로 봐야 한다.

성동은 '어느 층을 보느냐'가 관건이다. 성수전략정비구역은 토지거래허가 대상이자 재건축 재료를 안은 별도의 시장이고, 그 바깥의 왕십리·행당·응봉·금호 일대는 규제 없이 거래되는 실수요 벨트다. 평균과 최고가의 큰 격차는 이 두 층이 한 통계 안에 섞여 있기 때문이므로, 성동을 볼 때는 '성수 초고가'와 '나머지 중상급'을 구분해 읽는 편이 오해가 적다.

마포는 세 곳 중 가장 대중적이고 유동성이 높은 상급지다. 거래가 두껍다는 것은 매수·매도 양쪽 모두 가격 발견이 상대적으로 수월하다는 의미고, 평균 대비 최고가 배율이 낮다는 것은 극단적 고가에 휘둘리지 않는 시세 밴드가 형성돼 있다는 뜻이다. 다만 비지정 지역이라 해도 평균 13.3억이라는 가격 자체가 6·27 대출 상한(6억)의 두 배를 넘어, 실수요자에게 자금 계획의 무게는 결코 가볍지 않다.

유의할 점 — 데이터의 한계

이 글의 모든 거래 수치는 국토교통부 실거래가 신고 자료를 집값연구소가 최근 30일(2026년 7월 기준)로 집계한 값이다. 실거래가는 계약 후 신고까지 시차가 있어 최근일수록 건수가 과소 집계될 수 있고, 30일이라는 짧은 표본은 계절성과 특정 단지의 대형·초고가 거래에 평균이 흔들릴 수 있다. 특히 거래가 34건에 그친 용산처럼 표본이 작을수록 한두 건의 초고가가 평균을 크게 좌우한다는 점을 감안해야 한다. 평균가는 전용면적·연식·동일 단지 비중을 통제하지 않은 단순 평균이므로, 특정 아파트의 시세로 곧장 환원해서는 안 된다.

규제와 개발 관련 사실은 국토교통부·서울시·금융위원회의 공개 발표를 근거로 했으며, 토지거래허가구역 지정 범위와 기간, 대출 한도는 이후 정책 변경에 따라 달라질 수 있다. 이 리포트는 실거래 데이터를 읽는 관점을 제시하기 위한 것으로, 특정 지역·단지의 매수를 권하거나 향후 가격을 단정하는 투자자문이 아니다. 실제 판단은 최신 공시와 개별 물건의 조건을 직접 확인한 뒤 내리기를 권한다.