집값연구소가 쓴 책
점에서 면으로 — 실거래가로 시세를 읽는 법정우현 지음 · 국토부 실거래가로 시세를 읽는 실전 안내서부크크에서 보기 →집값연구소 · 2026.07.31 · 국토교통부 공공데이터 기반 자동 집계
2025년 10월 15일 정부가 내놓은 주택시장 안정화 대책은 규제의 문법 자체를 바꿔놓았다. 그동안 수도권 규제지역의 주택담보대출 한도는 집값과 무관하게 6억원 한 줄이었지만, 이제는 집값이 얼마냐에 따라 빌릴 수 있는 절대 금액이 달라진다. 15억원 이하는 6억원, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원을 넘으면 2억원. 언뜻 단순한 세 줄짜리 표지만, 이 표가 수도권에서 집을 사려는 사람의 자기자본 계획을 근본부터 다시 짜게 만든다. 우리 실거래 데이터를 그 위에 그대로 겹쳐보면, 이 규제가 어느 동네에서 어떤 무게로 내려앉는지가 선명해진다.
이번 대책의 핵심은 '한도의 절대 상한'이다. 국토교통부와 금융위원회가 함께 발표한 내용을 보면, 수도권·규제지역에서 주택 가격 구간별로 주담대 한도가 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원으로 나뉜다. 여기에 담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR)이 겹겹이 얹힌다. 조정대상지역은 LTV 40~50%, 투기과열지구는 30~40%가 적용되고, DSR 산정에 쓰는 스트레스 금리도 수도권 규제지역 주담대에 대해 기존 1.5%에서 3.0%로 올랐다. 즉 구간 한도가 6억원이라 해도, 소득이 뒷받침되지 않으면 그 6억원을 다 채우지 못하는 구조다.
규제의 지도도 넓어졌다. 서울 25개 자치구 전역이 투기과열지구이자 조정대상지역으로 묶였고, 경기에서는 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양 동안·용인 수지·의왕·하남 12곳이 새로 지정됐다. 여기에 토지거래허가구역이 서울 전역과 이들 경기 지역에 얹혀 10월 20일 계약분부터 2026년 12월 31일까지 한시 적용된다. 토허구역에서는 실거주 목적이 아니면 매입 허가가 나지 않아, 전세를 끼고 사두는 이른바 갭투자는 사실상 봉쇄됐다. 1주택 비과세 요건에도 2년 실거주 의무가 붙었고, 유주택자의 규제지역 추가 매입은 LTV 0%로 막혔다.
규제표는 가격 구간으로 말하지만, 사는 사람에게 중요한 건 '내가 보는 동네가 어느 칸에 들어가느냐'다. 집값연구소가 집계한 최근 30일 자치구별 평균 거래가(국토교통부 실거래가 기준)를 세 구간에 겹쳐보면 이렇게 갈린다.
| 대출 한도 구간 | 주담대 최대 | 우리 실거래 30일 평균가 기준 대표 지역 |
|---|---|---|
| 25억원 초과 | 2억원 | 강남구 32.2억 (거래 92건) |
| 15억~25억원 | 4억원 | 용산 24.9억·과천 22.6억·서초 22.2억·송파 19.8억·성동 18.6억·분당 16.5억 |
| 15억원 이하 | 6억원 | 마포 13.3억·양천 13.2억·강동 12.6억·하남 10.8억·용인 수지 10.1억 및 경기·인천 외곽 대부분 |
여기서 눈여겨볼 역설이 있다. 한도가 가장 넉넉한 6억원 칸은 집값이 상대적으로 낮은 동네에 걸리고, 한도가 가장 박한 2억원 칸은 집값이 가장 비싼 강남에 걸린다. 실제로 최근 30일 최고가 거래는 강남구 압구정동 신현대12차 전용 182.95㎡의 11억2,500만원(112.5억)이었고, 서초 반포동 래미안원베일리 전용 116.95㎡가 90억, 송파 잠실 아시아선수촌이 57.5억에 손바뀜됐다. 32억짜리 강남 아파트를 사려는 사람에게 허용되는 대출은 2억, 나머지 30억은 온전히 자기 돈이어야 한다는 뜻이다.
구간을 자기자본 관점으로 뒤집어 계산하면 규제의 실제 무게가 드러난다. 6억원 칸에 속하는 12억원대 아파트(양천·강동·서대문 평균권)는 한도를 다 채우면 자기자본 6억원 안팎이 필요하다. 4억원 칸의 20억원대 아파트(송파·분당 평균권)는 한도 4억원을 빼도 16억원을 스스로 마련해야 한다. 2억원 칸의 강남 평균가 32억원대에서는 자기자본 요구가 30억원으로 뛴다. 집값이 오를수록 대출 비중이 줄고 현금 요구가 가파르게 커지는, 사실상 '고가일수록 전액 현금'에 가까운 구조다.
반면 시장의 실제 거래 활동은 6억원 칸 아래쪽에서 활발하다. 최근 7일 거래 건수 상위를 보면 경기 남양주(94건·평균 4.7억), 수원 권선(69건·5.0억), 시흥(60건·4.6억), 인천 연수(50건·5.1억), 고양 덕양(51건·5.5억)처럼 6억원 한도가 매입가를 충분히 덮는 지역에 거래가 몰린다. 30일 기준으로도 용인 수지 417건, 분당 242건, 하남 195건 등 경기 주요 지역의 거래량이 서울 상당수 자치구를 웃돈다. 대출 한도가 매매가를 여유 있게 감당하는 구간일수록 실수요 거래가 살아 있다는 신호로 읽을 수 있다.
이 글의 지역별 수치는 집값연구소가 국토교통부 실거래가 자료를 바탕으로 최근 30일(평균가)과 7일(거래 건수)을 집계한 값이다. 실거래는 계약 후 신고까지 시차가 있어 최신 거래 일부가 아직 반영되지 않았을 수 있고, 자치구 평균은 초고가·초저가 거래에 흔들릴 수 있는 대표값일 뿐 개별 물건의 가격이나 대출 구간을 보장하지 않는다. 대출 한도·LTV·DSR·스트레스 금리 등 정책 수치는 2025년 10월 15일 대책과 후속 발표 기준이며, 이후 세부 지침이나 은행별 심사에서 달라질 수 있다. 이 글은 정보 제공을 위한 것으로 특정 매수·매도나 대출을 권유하는 투자자문이 아니며, 실제 실행 전에는 반드시 개별 단지 실거래가와 금융기관·전문가 상담으로 자신의 조건을 확인하기 바란다.